新国五条纯属虚惊：北京房价5年内不存大跌可能(12)

　　【延伸阅读】

　　二手房税费“那些事”

　　3月1日傍晚，国务院出台“新国五条”细则——《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中明确提出：对出售自有住房按规定应征的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征。

　　一石激起千层浪，二手房“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”的提法让众多媒体、机构，尤其市场内二手房交易双方均表现出极大关注。一周之内，全国各地的众多二手房交易者为了赶在地方细则出台前完成交易，甚至出现了恐慌性的交易潮、过户潮、完税潮。

　　然而，“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”政策效力究竟如何？事实上，二手房交易个人所得税按差额20%计征所得税的做法并非新规。

　　一直以来，我国的个人所得税法一直规定财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为20%。

　　此前行业内二手商品房转让个人所得税征收方式有两种，一种为缴纳交易全额的1%至2%，其中1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅；一种即为缴纳交易差额的20%。

　　记者从众多二手房中介机构了解到，考虑到近年来二手房增值交易差额比较高，且需要提供房屋的原值凭证，手续复杂，一般行业内都“从低”选择缴纳交易全额的1%作为二手房转让的个人所得税。

　　在最新出台的“新国五条”细则中，二手房“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”的具体措施并未详述，但在2006年7月，国税总局曾下发《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)中，则对房产转让的个税问题有着清晰阐述。

　　其中，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

　　而纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其进行核定征税，即按照纳税人住房转让收入的一定比例核定，比例在1%~3%的幅度内确定。

　　此外，该通知中也明确，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　梳理此前房产转让个人所得税的征收办法不难发现，外界目前对“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”的另一大恐慌性解读，则是担心二手房差额个税就是现值减去原值再乘以20%。

　　但事实上，按照此前的国税局通知，即便按差额20%计个税，也应该是对其转让净所得额征税，即减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。

　　在官方版“新国五条”相关新政最新执行细则还未出来前，到底合理费用包括什么也尚未可知，住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等费用，是否也都应在缴纳个人所得税前进行扣除，也同样引发外界关注。

　　一些房产中介人士表示，就算以后要求强制按差额20%缴纳个税，理论上通过合理税费，提交购买一手房时的契税、装修费、供房利息等发票或证明文件，可明显降低差额。包括一些平价交易和贱卖的二手房，如最终与二次交易价格未产生差额，那么按照新规，个税应缴额为零。

　　显然，具体20%个税的威力如何，还要等待执行细则的出台再作评判。

　　【声音】

　　“新国五条”细化文件来得很及时、很全面，正所谓没有最全、最严，只有更全、更严。也就是说：如果此细化文件出台，房价还猛升，还有更严的储备着。2013年是政策过渡年。是治标向治本方向的过渡，这期间不论多长时间，宁可在市场低迷中向上走，而不愿从高潮往下走。

　　——世联地产董事长陈劲松