券商评级：逼空行情正在上演 25股将是暴涨新龙头(5)

　　公司12日发布2则投资公告:(1)拟参与竞拍土地,以13.4亿元在海宁本部开发建设皮革城六期项目,占地面积9.8万平米,总建面33.8万平米,均用于租赁;(2)拟与天津东泰世纪投资公司合作开发天津海宁皮革城项目,总投资约5.3亿元,土地面积3.94万平米,总建面15万平米。

　　简评和投资建议。

　　以下两项外延项目均体现公司持续外延扩张的发展战略,对2013-14年业绩贡献有限,有望从2015年开始成为重要增量来源,预计2015-2016年合计贡献净利润约3200万元和1.6亿元,合EPS约0.03元和0.14元。

　　(1)六期项目:位于海州西路以南、广顺路以西,位于二期原辅料市场西侧,包括国际馆、皮衣批发中心、展览中心及配套商务楼。总建面33.8万平米,其中地上24.9万平米,地下8.9万平米,包括:(A)国际馆地上6层9.1万平米、地下2层3.7万平米,拟引进国际二三线的皮具、箱包、皮鞋、时装品牌;(B)皮衣批发中心地上5层9.8万平米、地下2层3.9万平米,建成后拟集聚海宁及周边地区小规模皮衣生产企业;(C)展览中心地上4层3.7万平米、地下1层1.3万平米,拟面向本公司、本行业及社会承揽展会;(D)配套商务楼2.3万平米共25层。

　　若顺利竞得土地,公司计划2013年年底前动工,2014年展览中心投入使用,2015年国际馆、皮衣批发中心投入使用。届时公司本部市场经营面积将增加约1/3。据公司测算,展览中心年展览和配套商务楼租赁收入各按500万元;国际馆起租单价每年300元/平米,以后逐年递增5%;批发中心起租单价每年1000元/平米,以后逐年递增5%。投资回收期约9.25年(税后)。

　　我们初步测算,该项目2014-2016年分别贡献收入500万元、9770万元和1.9亿元,以30%左右净利率计,贡献净利润150万元、2930万元和5700万元,合EPS约0.001元、0.03元和0.05元,对2014-15年业绩增厚幅度均不超3%。

　　(2)天津项目:双方拟成立天津海宁公司,注册资金1亿元,其中公司出资8000万元,占比80%,东泰公司出资2000万元,占比20%。该项目位于东丽区津塘公路北、京山铁路南,与天津宜家及红星美凯龙项目相邻,总建面15万平米,其中皮革市场11.2万平米,地下停车场约3.8万平米。公司预计项目2013年内动工,计划2015年三季度投入使用。

　　该地块由东泰公司办理报建手续,项目设计、工程管理由公司负责,当投资额达总投资额25%时,东泰公司将地块及其上的在建工程转让过户至天津海宁公司名下,由后者进行后续开发;转让作价包括土地和地上建筑,双方约定土地使用权转让款为8288万元(140万元/亩),低于周边市场价,地上建筑物转让价按实际支出数。

　　天津项目拟采取租售结合的方式开发,按9:1租售面积,租赁单价第1年500元/平米、第2年600元/平米、第3年700元/平米,以后逐年递增5%;出售单价2.5万元/平米,公司测算项目静态投资回收期为9.23年。

　　我们预计,该项目(A)出租部分2015-2016年分别确认租金收入1260万元和5292万元,以30%净利率计各贡献净利润378万元和1588万元,合EPS为0.003元和0.014元。(B)假设出售收入确认在2016年,贡献收入2.8亿元,以40%净利率计贡献净利润1.12亿元,EPS为0.1元。整体预计该项目对公司2015-16年的权益净利润(80%)贡献各为302万元和10230万元,增厚EPS各约0.003元和0.09元。

　　维持对公司观点。公司集聚了大量优质商户资源,持续实施成功的外延扩张,租售结合方式有利于保持业绩高成长和较高的投资回报率,展望后期,也应关注公司的扩张效率和边际投入回报比。

　　维持盈利预测。预计公司2013-2014年EPS分别为1.00元和1.16元,同比增长59.8%和15.7%,其中以毛利额占比测算2013年出租业务贡献EPS约0.68元,商铺出售业务贡献EPS约0.28元,地产贡献EPS约0.04元。维持21.3元的目标价(对应2013年出租业绩25倍PE,商铺出售业绩10倍PE,并加上地产业绩贡献)和“增持”评级。

　　风险与不确定性。异地扩张效率下降风险;电子商务分流风险;后续业绩增速下滑风险。