券商评级：拨开云雾强劲反弹 20股可逢低吸纳

　　中华企业2012年年报点评:逐步脱离流动性的沼潭

　　事件描述.

　　中华企业发布2012年年报,营收35.8亿元,同比下降21.96%,净利润5.65亿元,同比下降25.03%,每股收益0.36元。

　　事件评论.

　　业绩下滑源于商品房销售不佳。公司主要业务由房屋销售、房屋租赁和土地转让构成。2012年房屋销售同比大幅下滑是业绩低于预期的最重要原因,公司绝大多数收入和利润贡献来源为房产销售,而去年房产销售收入同比下滑了28.79%,毛利率下滑了2.06。虽然公司土地转让和商业服务业有所增长,但是无法抵消主营业务下滑的损失。

　　结算不佳的原因在于产品结构调整。2011年大量竣工的房屋以存量房方式在去年销售,虽然公司在2011年底就确定了加强存量房流转的目标,并且成功实现了既定目标,但是今年公司结算目标依然只有35亿,预计今年业绩依然不易反转。

　　产品结构调整是资金周转的需要。存量房销售的背后是公司在过去两年大举投资后留下的流动性陷阱。2011年公司净负债率更是达到了历史高点,2012年4偿债高峰过去之后公司的短期借款/(1年以内长期负债+短期借款)又回落到较低水平。由于较高的去杠杆压力使得公司2012年不得不走在调整产品结构,加快存量房的去化。

　　脱离流动性的困境或带来未来的改善。伴随去年房地产市场,特别是一二线城市房地产市场的复苏,存量房的去化使得公司回笼了大量的资金,13年公司罗店新镇D1-2地块项目、誉品·谷水湾、中企·上城、江阴澄地2009-C-100地块等新项目将逐步进入销售期,预计将带来逾百亿的可售货值。我们估计,公司在2013年竣工面积将大幅增长,为未来业绩的持续改善奠定基础。

　　投资建议:公司现金流情况已经逐步改善,但2013年仍将以去杠杆为主。

　　预计2013年、2014年EPS分别为0.41元和0.52元,首次覆盖给予谨慎推荐评级。