新国五条纯属虚惊：北京房价5年内不存大跌可能(6)

　　中原地产宏威路营业经理杨詹波介绍，佛山执行20%差额个税的政策后，投资客的比例由30%大幅减少至5%左右。同时，新房和二手房市场分化明显，在楼市回暖的2012年，佛山一手房市场扭转颓势，成交套数和面积取得了同比5%左右的增幅，但二手房市场成交的跌幅仍达24%左右。

　　5年以上唯一住房免税

　　据上述佛山地税的工作人员介绍，关于二手房转让的个人所得税征收，佛山是依据2006年《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》执行。

　　该通知规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　“个人所得税税率是差价的20%。”该工作人员解释，在纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的情况下，税务机关可对其实行核定征税，以住房转让收入的2%收取。

　　“佛山在近几年一直是执行个人所得税按照差额20%的标准征收。”满堂红市场部经理陈祖瑞肯定地说，目前佛山二手房个人所得税的执行标准为：按照增值部分的20%征收，增值部分为“成交价或者评估价格，减去原发票价格和合理费用”。

　　实际上，佛山严格执行这一标准的时间，已经超过3年时间。2009年12月，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施中第七条，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。同月初，南海区将个人所得税由原来的可以选择交易总价的2%或者差额的20%的缴纳比例，调整为只能按照第二种来收取。

　　“很多卖家当初的购房发票金额都很低，但出售时的评估价高，因此增加的税费负担还是比较重的。”杨詹波表示，执行差额20%征税后，当地一套房屋交易的个人所得税额基本都在5万~10万元，“且90%都是买家承担”。

　　此前，做低房屋交易价格以减轻税负的做法在二手市场颇为盛行。“但现在报低成交价都没用，如果成交价和市场评估价相差太多，还是会按评估价收税。”杨詹波说。芦燕芬也表示，目前房管部门的评估价已经很接近甚至超过市场成交价，此间几乎没有减轻税负的操作空间。

　　以一套总价100万元，差价为30万元的房屋计算，按总额的2%及按差额20%征税的税额分别为2万元、6万元，纳税额瞬间翻了两倍。因此也有买家试图以未能提供房屋原值凭证为由，希望按总额的2%缴纳个人所得税。

　　对此，佛山地税的工作人员表示，即便没有房屋原值凭证，税务部门也可通过查询其房屋交易记录等方式取得相关信息。

　　按照规定，纳税人可以在其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后，再计算个人所得税的应纳税所得额。税金包括在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用则指按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　但杨詹波告诉记者，虽然有合理费用这一选项，但在实际房屋交易过程中，“我们都没做过，例如，装修费用就必须要有正规公司出具的发票才行”。

　　新旧房源市场分化

　　在业内看来，个人所得税率的提高将直接减少卖房者的资本收益及投资回报，有助于打击投机性投资活动，减少投机客的购房意愿。

　　经纬行研究中心副经理许婉婷表示，新政明显将加重二手房转让环节的税费负担，虽对投资投机性购房有一定的抑制作用，但这层税费的增加最终也将转嫁到购房者的身上。若这项政策实施，短期内或造成二手房报价的增加，并缩小新房跟二手房价格的差距，进而促使买家转向新房市场，重挫二手房交易。

　　“以前放盘的盘源中有30%是炒家货，按差额20%征税后，只有5%左右的炒家了。”杨詹波认为，税负的提高直接挤压了市场中的投资需求。

　　杨詹波表示，3年前，佛山南海地区刚实行差额20%的税率后，市场反响跟限购出台时一样激烈，二手房成交立即大幅下跌。与此同时，不少需求涌向一手房市场，“新房成交量和价格都随之往上升”。

　　根据佛山官方披露的数据，近三年佛山的一手房市场成交表现相对平稳，但二手房市场则波动明显。例如，2010年一手房市场的成交套数和成交面积分别同比下跌了12.69%及19.33%，但成交价格则大涨了27%。2011年，虽然成交套数和面积依然下降，但成交均价还保持了9.7%的升幅。2012年，一手房市场扭转颓势，成交套数和面积同比增长5%左右，均价则下降6.6%左右。

　　而二手房市场2011年的成交套数和成交面积跌幅均高达44%，2012年跌幅虽然有所缩小，但仍达24%左右。

　　显然，佛山二手房市场至今仍未走出“寒冬”。(中国房地产报)