券商看好周三10大金股（9.07）(8)

　　万科A：直面市场 善用纵深

　　万科A 000002 房地产业

　　研究机构：中信证券 分析师：陈聪 撰写日期：2011-09-06

　　公司2011年8月销售104.8亿,较上个月环比增长15.4%,同比则下降12.6%。

　　公司月度销售均价10917元/平米,创下2010年7月以来的新低。

　　我们判断销售均价下降主要是因为公司低开和降价,结构性调整是次要原因,预计销售均价持续维持低位。由于行业层面不能系统性证明三线城市销售更好,且微观调研发现公司新盘低开,老盘降价较多。我们认为,销售均价的下降主要不是区域结构调整引发的。

　　公司的战略纵深意义巨大。市场将进入价跌量稳的时期,推货显著增加和销售速度下降并存。降价往往不能确保销售火爆,但除个别地方以外,不降价就意味着可能滞销。在成本和资金的双重约束下,我们认为企业分布城市广阔,就能够充分扬长避短,调整推货结构,确保销售平稳。

　　拿地保持谨慎,增加一线城市土地储备。公司8月权益地价22.5亿,相比前几个月有所增加,但相对销售额来说依然严重不足。值得注意的是,公司在北京连续新增土地储备,反映了公司在整体谨慎的前提下,适当加大一线城市拿地力度。我们认为,一线城市拿地往往可遇而不可求,未必能等到地价绝对低点再行拿地,目前增加上地储备是明智的。

　　销售增速同比下降有利于舆论压力缓和。我们认为,主要受刷于去年下半年高基数,未来几个月公司销售金额的同比下降是大概率事件。这种销售额同比的下降不利于市场调高公司2012年以后的盈利预测,却有利于舆论压力进一步缓和与政策正常化。

　　风险因素：销售速度突然下降的风险。

　　盈利预测、估值及投资评级：我们认为政策正常化对估值的修复较之公司盈利提升作用更大,企业又是行业当之无愧的龙头,受益于产业集中度提高。

　　我们维持万科2011/12/13年EPSl.01/1.20/1.76元/股的盈利预测,对应PE8/7/5倍,维持“买入”评级。