黑暗时段考验市场心理素质 掘金20股提前布局(3)

　　　　海宁皮城:签订郑州项目,一步一城稳扎稳打

　　海宁皮城 002344

　　研究机构：长江证券 分析师：童兰 撰写日期：2013-12-26

　　报告要点

　　事件描述

　　公司和郑州中牟县政府签订郑州海宁皮革城项目投资协议书,项目用地为10万平米,容积率为2左右,投资总额为7.5亿元,计划2015年秋冬季开业。

　　项目预计与天玺置业公司合作开展,公司承诺对项目的控股比例不低于65%。

　　事件评论

　　郑州项目低成本优势延续,业绩增厚集中于2016年体现。本次签订的郑州项目离郑州市中心约20-30公里,继续秉持公司城市近郊拿地的战略;按照目前规划,项目建成后建筑面积约20万平米,7.5亿元总投资额对应建筑面积的投资成本为3750元/平米,与成都以及天津项目的投资成本相当,我们认为,较强的成本管控能力为郑州项目后期的强盈利能力打下基础。我们假定郑州项目于2015年9月开业,公司对项目的控股比例为65%,项目租售比为9:1,根据公司异地项目招商情况来推算,假定郑州项目首年商铺租金60元/平米/月,商铺售价2万/平米,我们估算,新增郑州项目对公司2015-2016年EPS 的增厚为0.01元和0.11元。

　　外延扩张拿地速度加快,低成本抢占郊区优质物业。2012-2013年公司异地项目拿地速度显著加快,我们认为,一方面,外延扩张规划的提速与公司经营实力的增强密不可分,另一方面,从郊区物业供需情况来看,近年来省会城市商品展销中心的郊区化发展使得近郊土地的景气度持续提升;而供给端,随着土地流转推进,征地成本预期增高。公司加快拿地速度,可在优先抢占郊区优质物业的前提下,控制物业成本的上涨风险。

　　投资建议:考虑到郑州项目对公司业绩的影响将较多反映在2016年,我们暂时维持公司2013-2015年EPS 为1.03元、1.17元和1.49元的预测不变,目前股价对应2014年业绩PE 为17倍。我们认为,短期来看,公司目前股价已经较多反映了市场对于2014年存量市场提租幅度的担忧,而预计于2014年8-9月份新增的哈尔滨以及佟二堡三期市场的招商情况仍有较大超预期的可能,将对2014年业绩产生积极影响。从长期投资逻辑来看,1、海宁皮城专业市场是连接上游生产商和下游消费者的极度扁平化的渠道,从供应链的有效性上,为消费者提供与线上渠道等同的高性价比商品;2、公司目前储备项目基本可以保证未来3年规模的快速扩张,而低成本获取物业与项目租售结合模式,使得公司的外延扩张可以较快转化为业绩增长。基于此,我们维持对公司的“推荐”评级。

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