地产行业暖风频吹 机构再现“囤地”本色（附股）(9)

　　首开股份调研快报:京内龙头，发展即将提速

　　研究机构：东兴证券 撰写日期：2013年07月08日

　　事件:

　　近期对首开股份进行了调研，了解公司近期的经营情况。

　　关注1:公司上半年销售增长较快

　　2013年1-5月，公司实现房屋销售78.24万平米，同比增长89%;销售金额为107.25亿元，同比增长118%。其中京内销售面积约为36万平米，销售金额63亿元，销售单价17500元/平方米;京外销售面积约40万平方米，销售金额43亿元，单价10800元/平方米。截止到5月末，公司已经完成全年计划(184亿元)的58%。

　　按照公司的计划，公司全年推盘195万平方米，扣掉已经推盘约64万平方米，还剩130万平米货量可推向市场。按照1-5月份整体销售单价计算，公司剩余货值约178亿元，按照60%的去化率计算，公司仍然可以销售106亿元，我们预计公司全年销售额有望超200亿元。

　　关注2:公司京内项目储备量大、盈利能力强

　　截止2012年末，公司在北京地区拥有312万方的未售面积(可售口径，下同)，权益未售面积296万平米;京外拥有838万平米的未售面积，权益未售面积750万平米。加上公司2013年以来在北京地区获取5个项目，规划建筑面积为42万平米，公司北京地区的可售项目储备占到总体可售量约26.8%，我们估算货值占到公司可售量的40%左右。由于北京地区近几年土地出让逐年减少，北京市的地价也逐年攀升，公司的在京项目有相当一部分获取较早，土地成本低，因此有很强的盈利能力和资源优势。

　　关注3:强强联合提高公司周转速度

　　公司从2012年以来，频繁与万科和保利合作获取项目，到目前为止已经获取6个项目，分别位于北京通州区和大兴区，规划建筑面积为72万平米，地价款64亿元，平均地价8845元/平方米。我们认为，公司和万科、保利等快周转的公司合作，可以有效地分散投资风险，减轻资金压力，同时可以提高存货的周转速度。我们认为，公司比较擅长开发周转速度慢的高档住宅，比如首开铂郡、首开璞瑅、国风上观等。与万科、保利等快周转公司合作，可以取两家之长，在速度与品质之间取得良好平衡。

　　结论:

　　公司是以北京地区为根基，目前走向全国的龙头企业。公司目前在北京的可售储备占公司总可售储备的30%左右，这部分产品将给公司业绩增长带来强劲支撑;公司从2007年开始逐步拓展京外市场，目前先期进入的苏州、扬州、海门等地区已经逐步成熟，成为公司京外盈利的主要来源。公司“京内+京外”的区域布局，“普通住宅+保障房+商业地产”的产品结构均已经成熟，目前正通过项目合作、项目收购等运作方式加快资产周转速度，可以预期公司未来发展将加速。