地产行业暖风频吹 机构再现“囤地”本色（附股）(4)

　　万科A:城市旧改项目面积超300万平米，或因融资放开受益

　　研究机构：瑞银证券 撰写日期：2013年08月02日

　　积极布局城市旧改项目

　　公司在2009年就已经开始参与城市旧改项目，当年取得了福州上海新村旧改项目，权益容积率面积为45万平米。此后，公司又在2010-12年新增旧改项目7个，权益占地面积约75万平米、权益容积率面积约259万平米。至2012年末，公司旧改项目权益容积率面积达到303万平米。估计公司旧改项目的投资总额将超过300亿元。

　　再融资有条件放开将进一步改善公司的融资渠道

　　万科已打通海外发债融资的渠道，2013年3月已成功以2.6%的低利率募得8亿美元资金，并在7月宣布将发行20亿美元中期票据。此外，公司还拥有在香港上市的万科海外可用于股权融资。如果监管层针对旧城改造放开A股再融资，公司融资渠道将进一步改善，平均财务成本或将逐步下降到8%以下。

　　积极购入新项目，已在土地储备扩张上占得先机

　　公司2012年1月至今已经累积斥资1，029亿元购入土地储备3，515万平米，分别对应权益值761亿元/2，661万平米。公司在土地市场过热之前大规模购地，使新增项目的平均楼面地价仅2，858元/平米，占公司销售均价的比例低于30%。

　　估值:维持“买入”评级，目标价14.50元

　　预计公司2013/14/15年EPS为1.45/1.77/2.08元。基于2013年10倍目标市盈率(参考公司历史平均动态市盈率及行业平均市盈率)和预测EPS1.45元，给予公司12个月目标价14.50元，较公司预期2013年每股NAV有21%折价。