地产行业暖风频吹 机构再现“囤地”本色（附股）(3)

　　维持三季度房地产低位震荡的判断。尽管地产股短期将在政府保增长、再融资重启和中报业绩的刺激下修复估值，但是综合考虑宏观层面、行业层面和政策层面的因素，地产股在四季度趋势性上涨的可能性远大于三季度。具体分析请参阅二十四节气系列报告。

　　投资建议。继续建议超配者以静制动，标配者将仓位向龙头集中，低配者逢低加仓。建议投资者关注两类公司:一是以招保万金为代表的龙头房企;二是符合棚户区改造和保障房建设等新型城镇化方向的房企:新湖中宝、福星股份、中天城投、中粮地产、天宸股份、云南城投、华夏幸福、冠城大通、香江控股、华侨城A等。

　　瑞银证券:再融资有条件放开对金地、保利、万科、首开等有利

　　撰写日期：2013年08月02日

　　增发方案未超市场预期

　　新湖拟募集资金将投入旧城改造项目。住建部在2013年4月下发的“建保[2013]52号”文件中，提出积极推进棚户区改造，而国务院常务会议在6月提出5年内再改造棚户区1000万户，并鼓励和引导民间资本参与改造。由于新湖再融资方案仅限于旧城改造项目，并未涉及其他普通商品住宅项目，故对其他开发商融资前景的信号意义并未超出市场预期。

　　涉及旧城改造和保障房主题的房企股价或反弹

　　监管层对开发商再融资的态度是有条件放开，而旧城改造和保障房项目符合政府稳定经济、盘活存量的政策方向，或可获得股权融资或债权融资机会。金地集团的旧城改造项目接近200万平米，而保利地产和万科均在300万平米以上。首开股份则拥有大体量的保障房建设项目，2013年初在建拟建面积约104万平米。上述公司股价可能在短期内反弹。

　　再融资将改善财务状况，但需求趋弱或仍将使H213销售同比下降

　　如果本轮再融资如判断的那样，旨在引导社会资本参与旧城改造和支持保障房建设，那么政府应不会出台配套的鼓励住房消费的政策。在这样的情况下，开发商的销售额增速，料不会出现像2009年再融资之后大幅上涨的结局。再融资主要作用是降低A股开发商的负债水平和财务成本。

　　给予金地、保利、招商、万科和首开“买入”评级

　　看好龙头房企在土地市场和资金市场的优势，预计他们将取得高于行业整体的销售增速，实现市场占有率不断提升。如果他们能实现再融资，则其增长将更具可持续性。