“棚改”刺激未来五年投资超万亿 8股最受益分享盛宴(5)

　　中粮地产:高价拿地凸显公司发展困境

　　中粮地产 000031

　　研究机构：瑞银证券 分析师：李宗彬 撰写日期：2013-07-24

　　公司23.6亿购得北京8.17万平米项目

　　公司7月23日以23.6亿元购得北京朝阳区孙河乡西甸村一地块,建筑面积8.17万平米,楼面均价达28,881元/平米。如果扣除成交条件中包括的3.3万平米配建公租房,该地块的楼面均价将达到48,444元/平米。

　　购地成本远超合理水平,盈利前景欠佳

　　2012年以来,龙湖地产、泰禾集团和首开股份,曾先后在上述区域竞得土地。成交地块的楼面价,龙湖地产为20,158元/平米,泰禾集团为28,559元/平米,首开股份两个地块分别为25,930/26,358元/平方米。该区域可比项目的售价约在45,000-60,000元/平米,因此我们认为公司这一项目难以实现盈利。

　　高价拿地凸显公司竞争力不足

　　公司在2012年土地市场低迷时未能购入新项目,而2013年土地市场高涨时购入高价地块,凸显出公司土地储备不足的困境,也反映出公司把握市场节奏的能力较差。中粮地产的业务位于北京、上海、天津、南京等10个一二线城市,这些城市已被万科、中海、龙湖等一线房企主导,公司既无开发能力优势,又无资金优势,恐难拿到低成本的项目。

　　估值:维持“中性”评级,目标价3.96元

　　我们预计公司2013/14/15年EPS为0.33/0.38/0.46元,并基于2013年预测EPS0.33元和12倍市盈率给予公司12个月目标价3.96元,较2013年预期每股净资产价值有15%折价。