探底借机逢低布局 挖掘20只潜力个股(名单)(4)

　　华侨城A 000069

　　研究机构：海通证券 分析师：林周勇 撰写日期：2013-07-08

　　地产再融资预期燃起,作为文化旅游产业的航母,寄托着中国文化旅游产业的复兴梦想,有望得到“优先”关怀。市值被严重低估:独特模式和宽阔护城河被遗忘、236亿元的文化旅游资产被忽视。建议果断买入,目标市值560亿元(文化旅游240亿-10倍13EV/EBITDA;地产320亿-8倍13PE),向上空间53%,对应目标价7.7元。

　　1.文化旅游产业的航母,寄托着中国文化旅游产业的复兴梦想,有望得到“优先”关怀

　　华侨城作为我国文化旅游产业的航母,寄托着中国文化旅游产业的复兴梦想,中央领导人多次视察,并赋予诸多期望。因受制于地产再融资政策,异地扩张受到很大的制约,也制约了公司文化旅游业务的发展,这不符合中央鼓励发展文化旅产业的大方向。

　　如若地产再融资政策出现调整,承载着文化旅游中国梦的华侨城没有理由不受到“优先”的关怀!

　　2.价值被严重低估

　　公司目前13PE不足8倍,低于招商地产,如万科、保利相近;其独特的业务模式和宽阔的护城河被遗忘,甚至连230亿的固定资产和无形资产也被忽视。华侨城与普通地产公司的区别

　　(1)护城河较普通地产公司宽。华侨城是创造品质生活的公司,其核心竞争力是建立在强大的文化旅游要素打造上的;与普通地产公司不同,华侨城能将不毛之地变成生活的乐土,欢乐的世界,真正的创造社会价值。护城河极其宽阔——地方政府以引入华侨城为政绩和荣誉!

　　(2)产品和模式更具生命力。华侨城打造的文化旅游产品,引领者社会的步伐,生命力旺盛,而且还在不断的推陈出新。

　　华侨城打造的生态文化住宅,符合我国消费升级的潮流,也比普通的住宅有更强的生命力。其文化旅游综合开发的模式,更是无人能匹敌。

　　(3)报表的差异——236亿的文化旅游资产,2012年利润5亿元,现金流20亿元。

　　资产方面的差异:文化旅游资产236亿元。华侨城积累了大量的优质文化旅游资产,如6个“欢乐谷”主题公园、四个生态旅游景区(深圳东部、云南、天津、泰州)、深圳欢乐海岸、若干酒店等,2013Q1,这些资产账面价值170亿元(含在建工程);投资性房地产20亿元(深圳汉唐大厦及本部商业物业);以土地使用权为主的无形资产46亿元。这些资产合计236亿元,这是普通地产公司所没有的。

　　利润和现金流的差异:文化旅游业务2012年贡献利润,现金流20亿元。我们估算,2012年“主题公园+酒店+物业”权益利润约5亿元,折旧摊销14.5亿元。也就是说,2012年,公司文化旅游资产创造了约5亿元的利润,约20亿元的现金流;可以预见,随着这些项目陆续进入成熟期,利润和现金流的贡献将逐年提升。这是一般的地产公司所没有的。

　　存货方面的差异:含金量高于普通地产公司。受益于文化旅游综合开发的模式,地产业务的土地成本相对较低;从结果来看,公司地产业务毛利率约60%,比传统地产公司约高出20-30个百分点。也就是说,公司1元的存货可销售2.5元,普通地产公司仅约1.5元。

　　3.果断买入,向上空间53%

　　我们预计:2013-15EPS0.65、0.78、0.96元。

　　我们认为,公司创造的是品质生活,用地产估值,绝对低估!退一步看:不考虑公司业务模式的特点及护城河的宽度,仅考虑现有资产的特点,采用分业务估值法估算,公司的价值也被严重低估。

　　公司2013Q1末,文化旅游资产账面价值236亿元,预计2013年带来现金流24亿元;美国市场,此类资产一般按10-16倍的“EV/EBITDA”估值;也就是说,公司文化旅游资产估值240亿以上。

　　我们预计2013年地产业务权益利润约40亿元,按目前地产估值水平,给予13PE8倍,地产业务也值320亿元。

　　按分业务估值法:公司合理市值也应达560亿元,目前总市值仅366亿元,有53%的向上空间。我们认为:被低估的优质资产,终究是要纠错的。再融资放开的预期,给了纠错的一个良好契机,我们建议果断买入,向上空间53%,对应目标价7.7元!

　　风险提示:再融资放开预期落空、经济系统性风险。