律师写给购房人的七个忠告(9)

　　忠告六：

　　学会区分《竣工验收报告》与《竣工验收备案表》

　　在房地产开发商延期交付时，为了最大限度地降低自己支付的违约金数额，开发商通常会跟购房人玩一个文字游戏，就是拿着《竣工验收报告》忽悠购房人签收《入住通知书》，进而规避自己逾期交房的违约责任。

　　《竣工验收报告》与《竣工验收备案表》是有着本质区别的。《竣工验收报告》是指，施工单位向开发商提交的竣工报告，申请竣工验收，由开发商组织施工、勘察、监理、设计等单位等5家责任主体对工程进行竣工验收。

　　《竣工验收备案表》是指，根据《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

　　开发商只有按照前述规定，完成备案后才能取得《竣工验收备案表》。根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。并且，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款也规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。

　　开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。也就是说，必须是取得《竣工验收备案表》的商品房。

　　大家在购买期房时，必须注意，开发商给我们提交的是哪一个文件，因为《竣工验收报告》是包括开发商在内的五方验收，《竣工验收备案表》的取得，是包括所有政府相关机构检验完毕后，才能出具的文件。

　　在这里给大家的第二个忠告就是，一定要学会区分前述所说的那两个文件，因为确定开发商是否延期交房，最关键的就是看这两个证据了。