"新丝绸之路"方案近期上报中央 8股迎来新契机(3)

　　友好集团:增购阿克苏项目面积门店将于年内开业

　　友好集团 600778

　　研究机构：海通证券 分析师：潘鹤,路颖,汪立亭,李宏科 撰写日期：2013-08-20

　　公司17日公告拟增购阿克苏天百时尚购物中心项目商业面积5535平米,预计增购部分投资额5784万元;同时追加装修改造费用8482万元,合计对该项目增加投资1.43亿元;项目总建面将达7.6万平米,预计2013下半年开业,公司测算第4年可盈利,投资回收期8.4年。

　　简评及投资建议。

　　公司此前购买了该项目地下1层至地上5层总面积约70465平米的商业房产,单价6045元/平米,合计4.26亿元,包含装修及设备购置等的总投资额预计6亿元。现因拆迁、规划调整等,该项目总建面由70465平米增至7.6万平米,增加商业面积约5535平米。公司本次增购物业即为上述新增面积,包括地下1层外扩增加面积约3035平米、地上5层楼顶部增设设备用房1400平米、增设由室外直通卖场的扶梯面积约600平米,以及中庭挑空区域缩小增加面积约500平米。

　　本次增购部分总投资额为5784万元,包括增购面积所需资金及相关税费3548万元(购买单价6045元/平米,与之前相同)、新增装修改造投入1592万元、新增设备购置及消防费用332万元、新增电子设备购置11.94万元、新增营运资金300万元;追加项目装修改造投资为8482万元,合计公司该项目增加投资14266万元。此外,因项目在装修施工过程中材料、设备价格及人工成本上涨等,公司需追加装修改造费用8482万元,追加后平均装修改造费用由1672元/平米增至2876元/平米。

　　据公司测算(表1),预计该项目开业首年坪效约0.42万元/平米,收入约3.17亿元,亏损5040万元;预计培育期3年,第4年有望盈利2844万元,当年坪效1.21万元/平米;预计成熟后,第10年收入达21.7亿元,坪效2.85万元/平米,净利润1.64亿元,净利率7.55%,贡献EPS约0.53元。我们按2013年经营2个月、2014-15全年计,预计2013-15年各亏损840、4800和3400万元,拉低EPS各约0.03、0.16和0.11元。

　　维持对公司的判断:公司是新疆商业龙头,有规模竞争优势且正在快速扩张,有机会最大程度受益于新疆区域基于投资带动和人口倍增所推动的巨大消费增长红利。长期看有可持成长能力,但短期主业压力较大。

　　根据公司开店节奏,2012年5家新开店集中于下半年,而2013年按计划仍将新开佳雨城项目(2013年下半年,1.32万平米)、阿克苏店(2013年10月,自有7.6万平米)及昊元上品店(2013年10月,租赁10.1万平米),合计面积18.5万平米,因此预计2013-2014年主业业绩仍面临较大压力,但公司持股50%的汇友地产项目2013-2014年度合计仍可贡献权益利润8.12亿元左右,对应EPS约2.61元,因此未来两年仍可较好对冲主业亏损,整体业绩仍可观。

　　维持盈利预测。预计公司2013-2015年EPS为1.14元、1.24元和1.35元,同比增长6%、8.6%和9.3%,其中2013年地产贡献利润约1.12元,商业主业略盈利。公司当前股价9.15元,虽缺乏短期主业业绩支撑,但从长期角度看,公司在优势区域处于竞争领先地位,并通过快速外延扩张提升竞争力,具备长期价值,另有地产业务价值增厚,维持12.62元目标价(13年商业0.5倍PS+地产剩余收益合2.61元EPS)和“增持”评级。

　　风险与不确定性。新的外延扩张项目带来业绩压力;地产项目开发和收益确认给业绩带来一定波动。