私募游资：地产调控冲击仅是阵痛(4)

　　地产商短期不缺钱 信托降收益率“揽客”

　　虽然“国五条”对改善性需求会造成冲击，但多数业内人士却表示，短期内开发商们不会像2011~2012年那样大幅降价。原因非常简单，开发商经历了两年的调整，资金已经不再像2011年末那么紧张。

　　中房信的报告称，许多龙头房企从2012年上半年开始清理债务，并减少借债量，短期内还款压力较小。中房信集团克而瑞研究中心总经理程啸天认为，在资金压力有效缓解的大背景下，房企缺乏降价销售的动力。

　　根据《每日经济新闻》记者的调查，原本融资成本往往超过10%甚至20%的信托资金目前已经降至9%左右，房产商在无法获得开发贷的情况下，可以大量使用信托等融资。

　　房地产信托规模：行业第一

　　用益信托工作室统计资料显示，2013年1月份，房地产信托的成立规模为169.05亿元，占1月份信托资金总成立规模的29.49%，在金融、工商企业、基础产业及其他领域中位居第一。此外，数据也显示，截至2月24日，今年以来已成立54款房地产信托产品，首次募集规模达123.45亿元，平均募集规模达3亿元。由此可见，房地产信托业务再次占据信托融资业务的主导地位。

　　“国五条”细则公布后，对于房地产后市的发展，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，近年来房地产行业无论是政策还是资金规模都偏紧，但稳定房价又是必须的，因此调控短期内可能会对房地产信托产品有一定打击，但长期还是看好的。

　　至于今年1月份房地产信托市场回暖，杨红旭认为这主要归功于各地房企持续扩张，导致对资金的需求比去年大。尤其是一些中小城市的房企，由于融资渠道少，抵押担保的资质也相对不够优质，所以比较难从银行获得贷款，而信托正好解决了他们的一部分需求。

　　融资成本有望进一步下降

　　中国指数研究院发布报告称，2012年第四季度，房地产信托的年平均收益率为9.73%，该数据自2011年二季度以来首次跌破10%。此次用益信托统计数据显示，2013年1月份，房地产信托的平均预期年收益率为9.64，比去年四季度仍有进一步的下跌。

　　用益信托工作室研究报告指出，去年房地产信托收益率下降，一方面是因为货币政策放松，资金利率下降，一年期SHIBOR下降了将近1个百分点；另一方面是因为楼市回暖，房价止跌回升。

　　宜信财富投资部投资咨询总经理周磊认为，房地产企业融资渠道的拓宽也是房地产信托收益不断下滑的主要因素。从目前的情况来看，银行的开发贷对于房企项目的门槛稍有放宽，通常四证齐全，自有资金达30%，具备2级以上资质的房企就具备获得贷款的资格，如果房企在满足了以上“432”资质后还是无法从银行方面获得贷款，那也可以通过信托融资，而对于那些不具备“432”资质的房企来说，在目前市场上还可以通过有限合伙基金来融资。

　　据周磊介绍，相对于银行和信托，有限合伙基金没有那么多的硬性要求，不少房企在土地款还没有付清的情况下，先通过有限合伙基金募集一笔过桥资金，用这笔钱还清土地款后再办齐四证，等资质齐备了以后再从银行或信托以相对低廉的成本借到钱后再去兑付有限合伙基金，由此，房企融资渠道已不再仅限于银行或信托，而这一融资渠道的拓宽也从另一个方面降低了房企的融资成本。

　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，房地产信托的收益总体还是跟着市场走的，市场资金面宽松，其收益率就会适当下降。他认为相较于去年，今年银行的资金面更为宽松，而企业需求紧迫，因此房地产信托的收益还有可能进一步下降。(每日经济新闻)