京沪133年才能买套房 你所不知道的中国房产黑幕

　　经济学家许一力撰文：中国的房价何以会成为今天的状态？中国的天价房是源于市场的炒作？人口众多供地稀少导致的高地价？这些都是表面，都不是问题的关键。

　　近期，各大门户的财经头条，再次关注房价问题。以北京、上海为代表的中国“个人房价收入比”为133.72，位居77国第4位。也就是说，京沪地区个人大致需要133年才能购入一套100平米的高档住宅。

　　中国的房价何以会成为今天的状态？中国的天价房是源于市场的炒作？人口众多供地稀少导致的高地价？亦或刚性需求的使然？你们错了，这些都是表面，都不是问题的关键。

　　中国的楼市就像是一枚由山巅滚落的雪球，除了最开始的那一外推，其后完全是不靠外力的在越滚越大，靠的是内推力。

　　中国房地产的第一层内推力，来自于一个中国独有的基本规则：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。我们先来看一个奇特的逻辑怪圈。

　　一个投资者购买一个100万的房子，首付20万，贷款80万。此后，他们自己左手倒右手(当然房主的名字不一样)，因为自己倒手，他们可以将这个房价炒高到任何程度。假设此后这套房子炒高到200万，首付40万，贷款160万。

　　当然，这样的过程中，第一套房的贷款必须被提前还贷或者转按揭，也就是他将第二套房的销售款200万提前还贷第一套房的80万贷款，还剩下120万。再扣去两次用到的首付20万和40万，还剩下60万。

　　在这样的一个左手倒右手的过程中，最后的结果是不是很惊讶呢？这个投资者直接套到了60万元钱，而房子依然还在自己手中，只是房子的贷款增加到160万。但即使自己还不起贷款，房子被银行收回去了，又有什么关系呢，60万还在自己手中啊。

　　人们肯定很奇怪这样的逻辑怪圈怎么实现的？关键点在于两个：一是贷款银行成了冤大头。二是风险转嫁给了后续购房者。比较配合的是，中国的银行恰恰愿意成为这个冤大头。

　　当一开发商老板跟我讲到这个循环规则时，我很惊讶！这个规则有点像是股市中庄家的倒手，更厉害的是，借助了银行的杠杆，这种倒手更能实现空手套白狼。

　　不幸的是，这种可怕的规则却在中国的房地产市场中广泛大规模运作，而且到目前为止没有被普通投资者识破：中国的地产商在开盘之前，都会弄一个内部认购，超过一半以上的房子都被内部认购掉。

　　这样的过程其实就是开发商找人向银行贷款买房，本质是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换，银行的钱就全进到开发商的腰包了。

　　而真正想买房的老百姓，基本都告诉你全部卖掉了，制造“饥饿营销”。然后过几天告诉你说有人退房，把内部认购的房子高价转移到老百姓手里，钞票再一次进入地产商的腰包。而老百姓还庆幸好不容易买到房子，殊不知自己成了高风险的接盘者。银行更是成了冤大头。

　　大家一定问，这样的循环规则为什么在国外比较难实现呢？最最关键的是国外地产商搞内部认购的难度很大，因为国外银行不一定愿意贷款给开发商找的那些内部认购的人。

　　而在中国，内部认购却能轻松实现，为什么？中国的地产商能与银行内部人员出现大量的勾结串通，而银行内部人员当然不是希望为银行赚钱，换句话说或是中国的地产商在养着他们。而如果银行成了冤大头，亏损最后还是由老百姓买单。

　　这一切组成了第一层内推力：只要你盖好了房子，你就不愁卖不出去房子。

　　中国房地产的第二层内推力是：只要你买到了地，你就不愁盖不了房子。

　　不要以为一定要有大资金才能做地产商，中国地产商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系好，拿到了地，自然会有银行自觉地爬过来放贷——谁都知道房地产行业油水大。甚至最严重的时候，政府卖地收取的土地转让金，都是以银行贷款的形式交还，连这都不是开发商自掏腰包。

　　而其后，更是各种无中生有的好戏。因为咱们中国有预售制度，没盖好房子前开发商可以卖房提前拿到销售款。就算是没拿到销售款，楼盘修建中的费用也可以由承包商垫付。

　　中央政府也确实想过要改变这种现状，比如土地必须竞标拍卖，土地出让金要靠本金等等。尽管关系不再是房地产巨轮转动的关键，资金是关键。