王小广：2014年房地产下调真的会出现(3)

　　白兮：邦瑞引领英国模式开发商之间相互融资

　　英国邦瑞集团中国区总裁白兮表示，邦瑞引领了英国模式，进行开发商和开发商之间的融资。

　　以下为白兮部分精彩发言：三年前的时候，2008年-2009年我们看中国的房地产市场发生的一个大的变化，包括我们从房价导致的房地产的规模来看，已经和美国纽约和英国伦敦的两大房地产市场不相上下了。但是那个时候，我们看我们在中国房地产的同行们，他们在做什么？他们已经开始考虑到怎么能够创新。

　　第二，他们考虑到怎么进行变革。因为那个时候房地产的发展非常蓬勃，但是这个时候我们并没有决定进入中国房地产市场，我们那时候看中国房地产市场水特别深，这是所有的外资房地产企业看到中国房地产市场的特点。但是那个时候，我们看到如果我们有机会在几年之后进入这个市场，并且和本地的房地产开发的朋友们进行合作的话，我们认为中国的房地产行业在未来内会发生新的创新，这就是中外合作。所以，这导致我们在去年年底的董事会决定进入中国市场。

　　邦瑞在1946年成立以后，我们一直在房地产行业进行创新，这种创新导致了几点，第一，我们现在作为三十年不变的英国最大的房地产企业，一直在伦敦证券交易所上市，并且成为富时250指数之一。第二个创新，我们引领了英国的模式。这和大家刚才谈到的房地产基金也有关系。我们在三十年之内，发现了中国现在的房地产行业和市场本身所面临的问题，每个房地产行业的参与者和开发商都有前景的问题，我们也一样。但我们已经经历了中国现在政策变化，市场环境变化，以及房地产企业思变，开始考虑怎么能够在下一个十年持续黄金发展。我们在三十年之前，都已经经历过所有的这些阵痛，那么在几十年之前，我们那个时候在英国有一个金融上创新的方法，这个方法后来得到了英国几大房地产开发企业的认可，这个方法随后推广，就是开发商和开发商之间的融资，我们这种方式已经导致从2012年上半年，我们在伦敦首都开发的17处房地产中，有16处我们是和英国大大小小的开发商进行融资的，我们没有找银行。不是我们不想找，而是因为金融危机导致欧洲的银行不像中国的银行有钱了，欧洲银行不借给我们钱。中国的同行你们很幸运，银行特愿意借钱给你们，前两天有一位中国同行从银行获得了470亿，我们觉得这是特幸运的事。所以，我们当时借不了了。这么长的时间，中国的房地产行业和我们一样面临现金流的预算问题，所以我们怎么控制？我们通过和本土的开发商进行融资，我们有时候是50%对50%，有时候是40%对60%，但不知道中国现在有没有这种创新。但是我们通过这种方式产生两大特点：第一，我们现在房地产的项目和楼盘收益是将近总楼盘的毛值的三分之一。这个三分之一，通过我们和开发商融资银行进行融资，给他们一部分利润也好，我们获得50%以上的利润也好，但是这种方式，中国可能叫做强强联合，但是我们更愿意把它叫做两匹马如果一块走，至少在前面的路是可以被踏出来的。第二，我们从2005-2012年，一共在伦敦建立了600处房地产项目，这600处房地产项目所有的风险控制都是最棒的，我们通过各个审计师事务所发现，在整个房地产行业面临另外一点，就是怎么控制资金风险的问题，这就决定了我们所合作的金融伙伴是否能够在未来给我们一个很好的资金支持的问题。所以，我们如果能够通过这种与同行之间的融资，我们管它叫做合资，那么这个方式极大的避免了我们在整个房地产建设项目上的风险。

　　香港和美国的房地产开发商他们有一个方法叫做全内包，所有的项目从刚开始拿地到最后卖，整个流程都是内包的，后来他们变了，采取分包的方式，把所有的项目流程分包出去。但是，我们从1946年建立这个企业开始，一直早2012年，我们企业在全球之所以没有名的原因，就是我们到现在都保持了全球少有的房地产开发企业所有流程全内包的方式，这个方式不是我们决定的，是因为我们面对房地产行业变化、前景和压力导致我们需要在内部管理上做一个抉择，这就是内包的抉择。

　　所以，我们把这亮点作为我们企业几十年发展的实践经验，希望对中国的朋友有所借鉴。