王小广：2014年房地产下调真的会出现

　　1月11日下午，第十一届中国财经风云榜暨第四届地产金融创新峰会在北京召开。

　　国家行政学院决策咨询部的研究员王小广发表了题为“2014经济预判与房地产生态”的主题演讲，王小广称“我预计2014年房地产下调真的会出现，价格下跌不一定马上发生。这是金融对房地产形成很大的压力”，以下是他的演讲实录：

　　王小广：大家好，非常荣幸参加地产论坛。利用20分钟时间，一个讲宏观趋势，一个讲房地产的看法。

　　宏观经济2014年大家的看法千篇一律，预测2013还有分歧，其中我就是分歧，我认为2013年中国经济要调整，而多数人认为中国经济要上升，8.9%的预测甚至9%的预测，最后证明我的预测是对的。

　　2014年最根本是大家看清楚了一件事情，中国经济发展进入了新的阶段，这在三中全会上有一句话，当前中国经济发展进入新阶段，改革进入深水区和攻坚阶段，现在整个市场、社会甚至世界都认为中国经济进入了跟过去30年高速增长时期不同，有一种说法叫从高增长降到中高增长，是这样一个转化。这个观点大家现在一致了。而且2014年还在调整期，不会有根本性的变化。但是要想往下跌，也还是不容易的。2014年经济增长速度现在普遍预测超过8%，两家低于7%，没有更低，大多数是7%—8%之间。第二个换档就跟房地产有关，就是你的增长动力、增长的因素发生变化，我们过去是靠投资，特别是靠这种需求，靠供给增长，而最终需求我们面临的压力还比较大，我们的消费增长受到收入预期的增长，也是一个调整。这就是一个矛盾，2014年增长动力还没有发生根本变化。我们投资依赖的增长，房地产支撑经济增长的因素还存在，但是会不会变，这是我们关心的。2008年中国经济调整以来，许多都发生了变化，都在往下调整，出口往下调整，以后还是这个样子，明年、后年甚至未来一段时间都是这个样子。消费也调整了，其它的很多行业都调整了。很多因素都在调整，就一个因素没有变化，就是房地产的繁荣。房地产的繁荣是过去的因素，这个因素能不能持续到下一个阶段？这是我们关注的。不是不一定，是不可能。我以为换档不是调速度换档，而是房地产发展要降速。这是中国未来经济下行的压力的关键因素。上行的因素毫无疑问是我们的改革，改革红利，特别是市场化的改革推动，民间投资或者消费有可能潜力被激发出来，包括热议的电商，这是一个新的因素。服务业的发展，包括地产分化，商业地产跟服务需求相关，刘晓光说消费型地产，估计指的就是这个意思。主要还是由于出口下滑，导致经济增长回调。假如房地产调整压力加大，可能还会跌破7%。必须有新的因素带动，改革就是新的因素。

　　2012年、2013年、2014年房地产没有调整的情况下保持7%的增长，有可能再往后面，后面2、3年，也还是7%—8%的增长，那房地产有明显的调整因素，其它要带动它。

　　经济增长的趋势，未来2、3年还处在调整当中，这是第一个变化。

　　第二，我为什么会预测房地产将出现中长期的调整？这个分析不外乎三个原因，房地产的调整包括房地产需求的放慢、投资放慢、价格因素的调整。我很不同意很多人的看法，一线城市房地产没有更大的潜力，二三四线城市完蛋了，供过于求。我不同意这个观点，2013年我们看到房地产在悄悄发生很大变化，不光是价格上的分化，需求也有分化，但是分化的结果不是我们想象的那样。一线城市越有潜力，增长越没有泡沫。恰恰相反，价格反映了一线城市泡沫最大，调整压力最大的是一线城市。我的结论，决定房地产的增长趋势是决定宏观经济环境，是金融环境，金融环境包括金融政策，资金面有变化，这是我观察房地产。金融调整它自然就调整了，不是储蓄断档的问题，不是供给关系、城镇化加速。金融环境支持房地产，就会支持房价的上涨。2013年为什么涨？就是因为支持。经济不好是因为实体经济不好。但是2013年金融环境9%的增长是没有问题的，因为实体经济跟金融有分离，实体经济不好的情况下，房地产会更繁荣。这个格局还是因为资金不足。如果资金流不断涌入房地产，房价肯定要涨。

　　2012年上半年，中国房地产第二个调整，第一次调整是2008年、2009年上半年。2011年年底、2012年上半年调整。但是后来半年多时间又上来了。金融环境得到了解释，资金流得到了很好的解释。2012年上半年资金流是什么情况呢？投资是16.6%，流入房地产资金的是5.8%，是它的1/3不到，所以房价必然跌，房地产必然调整。后来下半年房地产政策出台，它又上来了，流入房地产的资金又多了。加上大家看好2013年，海外流资涌入。到了2013年货币政策比较宽松，所以房价我也预测涨，因为看资金流看得很清楚。2014年金融环境是什么样？这是最最关键的。金融的环境用一个字形容，相对于前些年是偏紧的，相对于2009—2011年，它一定是紧的。原因可以简单分析一下，三个方面的表现。一个是金融政策。金融政策新一届政府上来之后就没有想重复过去，经济增长下行的时候通过放松金融来促进经济，这种思路基本放弃了。新一届政府金融政策稳定，不想刺激，吸收过去的教训。这次中央经济工作会议强调，要不引起后遗症的刺激，不想采取刺激性的金融政策来稳增长、保增长。所以，2014年的金融政策跟2013年是相似的，金融政策不会松，也不会紧，保持这么一个态势。金融环境松紧决定什么，一个是大量游资往中国涌。现在美国的QE要退出，世界资金流在开始松，世界其它国家向美国流动，这是一个因素。第二个因素是市场。我们的企业，房地产日子好，但是大部分企业不好过。为什么不好过？因为价格上不去。我们的PPI连续23个月负增长，再有一个月就是持续两年的负增长，有点像1998年的情况。再加上金融市场化、利率市场化，低利率市场化意味着利率上升，利率一上升，再加上市场对金融的需求下降，QE退出，这些使2014年的金融政策明显比2013年要紧。另外一个因素就是资金流入房地产的速度，我们现在看到四季度以来销售量明显下跌、放慢，再加上价格出现调整，而且资金流也在放慢。整个上半年持续了30%的增长，现在持续只有20%几的增长，曾经有两个月跌到20%以下，资金流开始放慢，放慢到比投资相同、低的水平的时候，我预计2014年房地产下调真的会出现，价格下跌不一定马上发生。这是金融对房地产形成很大的压力。

　　第二个房地产要调整的因素毫无疑问来自于价格，房价太高了，越来越少的人能购买房，收入越高的人不买了。房价最高的时候，没有房子的人对应的是收入最低的人，完全是不对称的，现在完全是靠投资性需求来支撑，靠一些恐慌性的需求。因为预测北京的房价还要涨，3万的飙升5万，5万的飙升到8万。房价和收入比太高，没有投资性需求，房价肯定狂奔向下，房价完全靠投资性需求。投资性需求跟金融环境有关，金融投资环境不好，房价会下跌。

　　第三，剩。制造业过剩、房地产过剩，不管是专家还是房地产开发商都认为三四线城市房地产过剩，走到南京、杭州这些地方，房子非常非常多，太多了。因为投资性需求，无限膨胀。所以，房地产过剩和其它过剩是一样的，房价上涨是供不应求，完全是资金推动。过剩也会导致调整。

　　这三个因素的结合，调整就会出来，我也不预测调整会达到多少。