调控渐转向长效机制 资金“弃楼入股”力度有限

　　在2013年一直表现火爆的房地产市场，临近岁末却突然“刹车”。各地的调控细则纷纷出台，使得多个大中城市的房产销售行情转淡。随着调控政策转向以长效机制为目标，利用经济手段而非行政手段抑制房地产泡沫的预期出现，2014年的房价涨势有可能将趋于缓和，对于房地产市场的投资需求也将逐渐变淡。

　　随着金融市场改革的进一步深化，资本市场是否能够再次赢得投资者的青睐？

　　长效机制压楼市投资空间

　　2013年12月13日，中央经济工作会议闭幕。与以往不同的是，在2013年的会议中，提到有关房地产的只涉及“廉租房”、“公租房”、“保障房”等方面，对于房地产调控却并未提及。这也意味着，对于房地产市场的管理，将从行政手段为主的方式，逐步转变成市场主导的方式。

　　12月25日召开的全国财政工作会议上，财政部部署的2014年财政工作中，房产税立法、消费税制度完善等改革列入日程。

　　天相投顾分析师石岩表示，通过房产税等措施对房地产市场进行调整，有利于建立起一套长效机制，通过市场化改革逐步推进，从而有效解决高房价问题。同时，政府主导保障房、公租房等建设，也将对房地产市场的需求产生一定的影响。

　　“房地产价格已处于一个相对高点，投资性购房将面临短期内难以获利转手的尴尬情况。因此目前若再将房产作为投资品投资，风险会加大，不是一个明智的选择。”亿房网市场研究部罗兴告诉 《每日经济新闻》记者。

　　房地产市场已不再适合作为投资品，那么，投资房地产的资金瞄准的下一个目标会是谁？

　　上述券商分析师表示，在投资领域，房地产行业和股市形成了一个明显的对立情形，从投资的保值增值上来看，过去的数年间，房地产市场远远领先于股市，其全面上涨的态势也强于股市结构性上涨的情况。因此，投资者的目光自然首先投向了房地产市场。

　　但随着房产税、保障房建设等一系列深层次改革逐步推进，房地产市场将经历去泡沫化和去投机化的过程，而这将对股市产生直接影响。该分析师认为，“首先，去投机化将使大量的资金从房地产行业中撤离，其次，会使其他行业领域的投资上升，使经济转型能够全面活跃起来。”

　　他认为，由于房地产行业囤积了大部分资金，导致全社会资本平均收益下降，资金就必须寻找到新的投资渠道。而证券市场目前的一系列改革，包括新股发行改革、优先股的推进等，为构建股市的良性循环，吸引场外的增量资金提供了条件。而这正好能够给从楼市撤出的资金提供一个新的投资选择。

　　不过，该分析师也表示，由于地产行业囤积的各路资金过于庞大，撤离楼市和流入股市的程度还有待观察。在市场资金面整体趋紧的情况下，资本市场能够对这些资金产生多大的吸引力，还是未知数。

　　“弃楼入股”作用几何？

　　2013年房价持续高涨的现状引发了市场对2014年楼市调控新政出台的预期。此前每当楼市调控政策出台之际，市场上总有“资金弃楼入股”的呼声，不过从市场表现来看，这一说法还有待观察。为此，《每日经济新闻》记者梳理了过去几年较为重大的楼市调控政策后发现，历次政策出台后，股市涨跌表现不一。

　　2010年4月17日，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“新国十条”，其中提出了停发第三套房贷款、遏制外地炒房者以及差别化住房信贷政策。

　　不过，上证指数在政策发布后的第一个交易日 (2010年4月19日)大跌4.79%，随后的三个月内持续下跌，从3000点一线一直下探至2300点附近才筑底回升。

　　2010年9月29日，国家有关部委要求，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。当时被称为“史上最严的调控政策”。这一政策出台后，A股出现了明显反应，自2010年9月30日起，上证指数从2600点附近一路上涨至3100多点，在短短26个交易日内涨幅超过20%。不过，这一行情没有持续太久，股指随后再度陷入震荡调整。

　　2011年1月26日，国务院公布八条最新楼市调控政策，被称为“新国八条”，这一政策强化了差别化住房信贷政策，其中提出二套房首付比例不得低于60%。该政策出台后，同样触发了A股的一轮反弹，沪指从1月27日的2700点左右经历了近三个月的上涨并突破了3050点。

　　到了2013年2月20日，国务院出台“新国五条”政策，提出对二手房征收差额20%的个人所得税。这一政策的出台正值A股上行至2400点的高点，股指随即出现调整。

　　“从上述表现来看，‘弃楼入股’虽然在市场上呼声很高，但真正从楼市流向股市的资金却并不多见，虽然也有楼市调控带来的股市反弹，但反弹的高度以及持续性都并不理想。”一位私募人士向记者表示。