地产：估值很便宜 荐6股

　　投资建议3季度业绩基本符合预期，4季度业绩无忧：A股地产公司三季报业绩整体略低于我们预期1.4%，其中“推荐”类公司以及“审慎推荐”类公司与预期差异在1%以内，而“中性”公司业绩平均低于预期6.4%。三季报结果同时显示，1)单季度加权结算毛利率维持在历史低位；2)龙头公司收入锁定性高，目前已经锁定2013年第四季度年及2014年收入的86%；3)一二线土地市场继续火热，直接拉动存货额增长以及净负债率提升。历史上，地产公司四季度业绩一般占全年业绩的50%，而我们目前4季度预测占全年业绩的51%，全年业绩达成目标应当无忧。

　　估值已便宜，股票不应悲观，随着政策明朗，看好反弹修复15%。

　　重点推荐公司，华侨城；万科，保利，招商和金地；荣盛发展；建议关注深圳本地股，及区域受益股比如格力地产(未覆盖)。

　　理由盈利能力：单季度加权结算毛利率平稳在历史低位，净利润率下滑至历史低点。我们覆盖A股公司2013年2、3季度单季度加权毛利率仅为24.6%和24.7%，是过去5年的历史低位。而由于3季度财务费用同比33%的上升，及投资收益减少影响，净利润率下滑了1个百分点至11.4%的历史低位。前3季度的低毛利率主要反映2011年末及2012年上半年降价销售项目结算影响，往前看，随着后期售价恢复，我们预计4季度结算毛利率将见底回升。

　　存货及土地获取：一二线土地市场火爆，企业进入小幅再库存阶段。3季度土地市场依然火爆，130个城市楼面地价达到2563元/平米，平均溢价率27%，创近3年以来新高，其中一线城市溢价率达到约40%，二线城市约18%。土地获取提速直接推动上市公司库存增长，季度环比增速达8%，为2011年以来新高，我们判断，2013年全年及2014年上半年投资增速有望维持在较好水平，而新开工也将继续小幅恢复。

　　财务状况：A股公司净负债率小幅回升。2013年3季度A股主要地产公司净负债率均值为73%，较上半年末上升3个百分点。

　　市场格局：A股公司市场份额增长弱于H股。2013年前三季度全国销售额前20强企业中，H股公司全国市场份额合计为11.4%，较2012年提升1.1个百分点，A股公司市场份额合计为6.7%，仅较2012年提升0.4个百分点。

　　收入锁定性：龙头明显优于小公司。龙头公司目前预收房款已经锁定了我们2013年4季度及2014年预测结算收入的86%，而二三线的小地产公司平均的收入锁定率只有66%。

相关专题：（2013-06-13）