粤港澳自贸区获中国高层同意 天津是下一个(4)

　　华发股份(600325)：异地扩张的成功者

　　调研结论:公司已经打破了地域发展的瓶颈,走出珠海,逐步布局二、三线城市,成为异地扩张的成功者。看好公司的主要理由是:1)异地扩张的成功增强了公司抵御区域性风险的能力,为公司快速成长奠定了基础;2)融资能力较好,有能力保障公司现有项目的开发,并支持新增项目储备;3)毛利率在10年见底,现有项目盈利能力好,且还有提升空间;4)业绩储备具备爆发式增长的条件;5)估值具有较高安全边际。

　　异地扩张进行时:公司目前已在包头、大连、沈阳、南宁、重庆布局,异地项目土地储备总建筑面积高达505.07万平方米,占公司全部项目规划建筑面积870.61的50%。股权收购和合作拿地的扩张方式降低了公司的扩张成本,包头和大连华发新城的热销证明了公司异地扩张的成功。

　　资金能力对公司扩张形成支持:38.92%的有息负债率、3.37元的每股经营现金净流量和较为充足的现金使公司财务状况在房地产公司中位于前列。公司的融资优势为异地扩张提供了保障。

　　项目盈利有提升空间:公司土地储备平均地价约2144元/平方米,每平方米投资成本约6500元(含三项费用),预计平均销售价格约1.03万元/平方米,毛利率能达到37.03%以上,项目盈利能力较好。公司项目所处城市的地方调控政策较为缓和,城市化进程处于加速中,项目盈利能力还有一定提升空间。

　　投资建议:公司股价相对21.82元的RNAV折价54%,与其他绝对估值较低的公司比较,公司预收款项63.66亿元,业绩储备丰富。11年将扭转前两年业绩平淡趋势,预计公司10-12年每股收益分别为0.85元、1.07元、1.91元,且1.44倍的静态PB已位于公司历史估值底部。在公司股价不断下跌的同时,公司不断发展壮大,持续发展能力毋庸置疑,目前价位已具有投资价值。给予公司“买入”评级,10元以下具有安全边际。(中信建投 陈莹)