自贸土改地产股样本：“实概念股”继续看多？

　　大智慧阿思达克通讯社9月30日讯，多重题材刺激下，外高桥(600648.SH)为首的上海本地地产股近期可谓在资本市场赚足眼球。但是随着获利盘的增多，各项政策持续落地，利好逐个兑现，上海本地地产股在最近几个交易日又出现了集体跌停的景象。

　　被多重概念围绕的上海本地地产股，究竟是中场休息，还是就此低迷？

　　技术指标高位钝化，短线存修复需求

　　上海本地地产股遭到资金爆炒，中国（上海）自由贸易试验区获批设立，被业内普遍认为是各种概念与股价异军突起的“爆发点”。

　　自大智慧终端8月13日新增沪自贸区板块以来，板块指数从8月13日开盘2107.32点上扬至9月25日最高的4727.85点，阶段涨幅124.35%。

　　同期，上证指数阶段涨幅不足6%，沪自贸区阶段涨幅远远领先上证指数的同时，也明显强于同期大智慧终端房地产板块、新上海板块、迪士尼板块、外滩金融板块等上海地区相关指数。

　　从沪自贸区板块指数技术指标看，预示股价短期走势的KDJ指标已经呈现高位钝化状态，9月2日至9月25日16个交易日期间，均处在高于85的超买状态。

　　上海一位私募操盘手向大智慧通讯社表示，从沪自贸区板块技术图形以及短线指标来看，股价短期内的确有技术形态修复的需求。

　　与沪自贸区板块相类似，包括新上海板块、迪士尼板块指数等，也均出现了短线技术指标钝化的情况。

　　虚虚实实概念股

　　众多股价快速上涨的上海本地地产股中，落地生根在上海浦东的地产股走势明显更为强劲。与之对应的，基本面上，上海浦东能给投资者猜想的确也颇多。

　　其中，上海自贸区的获批，个股外高桥成为龙头。

　　外高桥高层在公司2012年股东大会上就曾明确表示，上海自贸区的成立，对于公司而言，“如鱼得水”。

　　外高桥公司股价也在公布上海自贸区一期建设规划定增预案后，以14个涨停的走势，回应了预期。

　　大智慧通讯社实地调研外高桥定增预案中的30个子项目后也了解到，上海自贸区一期规划完成后，外高桥保税区南区内的光地将被全数开发完毕，成为上海自贸区的一部分。

　　外高桥一位内部人士也向大智慧通讯社表示，上海自贸区的设立不但能够提升公司招商引资企业的品质，同时对公司贸易、物流等业务也都会带来提振。

　　与上海自贸区设立同步的，作为上海自贸区配套区域的森兰外高桥项目也已经悄然展开。

　　大智慧通讯社调研了解到，由外高桥自主开发的商业地产项目森兰名佳，外立面结构已封顶，部分楼层已完成二次装修；外高桥与申能集团合作的，上海首例零碳余热利用能源供应项目－－森兰能源供应项目也已同步启动。

　　消息面上，9月27日午后，中国政府网在其官方网站，公布了上海自贸区具体方案，让市场期待已久的悬念落地；9月29日上午，上海自贸区的挂牌仪式也在外高桥管委会如其举行。

　　上海自贸区的设立，不但使得外高桥股价强劲上涨，也令陆家嘴（600663.SH）、浦东金桥（600639.SH）、浦东建设（600284.SH）等一众上海自贸区概念股集体异动。

　　紧随上海自贸区概念之后，土地流转概念又再度席卷上海本地地产股。

　　虽然包括国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云在内的，国内多位土地政策方面的专家均向大智慧通讯社表示，土地流转这个课题难在十八届三中全会上有实质性突破。

　　不过，2013年7月以来，各地多次土地政策改革的信号，也让资本市场对上海本地手握土储的上市房企颇受青睐。然而，异动过后，概念炒作的实虚，市场依然会有公判。

　　多支概念股中，浦东金桥（600639.SH）与界龙实业（600836.SH）可谓概念最“实”。

　　浦东金桥一位高管对大智慧通讯社表示，公司手中的厂房及房地产项目，大多位于浦东金桥开发区内。其中，不少厂房属于废旧厂房，公司会逐步推进旧厂房改造的工作。

　　公司副董事长沈荣也曾于公司2012年股东大会上指出，公司会利用旧厂房改造与土地转性两种手段，将旗下125万平方米工业厂房及用地盘活。目前已经与当地政府有过接触，并产生了一定的效果。

　　界龙实业在上海迪士尼一期规划区域北侧的300亩厂房用地，也使其成为土地流转概念的受益个股。

　　大智慧通讯社也曾从上海市浦东新区祝桥镇政府规划建设办公室人士处获悉，上海迪士尼二期规划范围，可能将界龙实业的土地划入规划。

　　但是对于手中土地的流转，公司方面却并不十分热衷。公司董事长费屹立在公司2012年股东大会上表示，暂时没有将手中厂房用地转变性质的想法，如果因政府规划而拆迁，希望越晚越好。

　　相比浦东金桥与界龙实业，天宸股份（600620.SH）与中华企业（600675.SH）的土地流转概念，便稍显逊色。

　　天宸股份一位高管向大智慧通讯社称，市场热传的，公司在上海浦东机场南侧的农业用地消息实则多有不实。他表示，该地块是多年前地块所在农场由于无法偿还公司债务而抵押给公司的，目前公司将该地块出租于私人种植绿化，年租收入月10万元。

　　“至于该地块的流转，公司不能单方面决定，需要与农场方面协商，暂时并无类似计划。”改高管表示。

　　同时，该高管还表示，公司位于上海闵行颛桥的地块，虽然公司有意将其转性成为商住用地，不过，由于当地政府的因素，目前并未上交转性的规划。

　　中华企业一位高管也向大智慧通讯社表示，公司位于上海崇明东滩4655亩农业用地，暂时不会涉及土地流转。公司目前规划将其用于农业产业园的建设，并已经在寻找高附加值的一些农作物，用于种植。

　　土地流转之后，由于被划入上海自贸区规划范围的洋山深水港地处临港新城区域，市场资金又将临港新城概念搬上舞台，在临港新城拥有土储的的概念股再度成为市场热点。

　　但据大智慧通讯社的调查，此概念之下的上海本地股，似乎更“有名无实”。

　　被传在洋山深水港拥有土地储备的海博股份（600708.SH）、*ST澄海（600634.SH）、中华企业、天宸股份四家上海本地股中，仅海博股份尚有部分土储存在。

　　海博股份证券部一位内部人士表示，目前，公司在洋山深水港及周边共有土储165亩，现建造仓库用于自营与出租，并非市场传言的2033亩土储。

　　另据大智慧通讯社调查，天宸股份、中华企业、*ST澄海三家公司，虽然曾经均在洋山深水港有过土地储备，但目前，相关土储均由于政府收储、退出相关项目开发以及转让出售得而复失。

　　消息的虚虚实实并未影响上述多家上海本地房企的股价走势，2013年8月以来，上述多家个股股价涨幅均超过30%。

　　外高桥、浦东金桥、中华企业、天宸股份等个股，更是纷纷创近几年来甚至上市以来新高。

　　可见预期刺激楼市、地市先动

　　多项可见的预期，在引发资本市场上海本地个股价飙升的同时，相关区域的楼市、地市也纷纷启动。

　　据大智慧通讯社统计，年初至今，位于上海浦东迪士尼板块的川沙新镇仅两宗地块出让。不过，这两幅地块却都以超130%的溢价成交。