土地制度改革或藏机会

　　我国建设用地稀缺，建设用地共3480万公顷，仅占总国土面积的3.7%。其中城市建设用地更是少之又少，面积为419万公顷，占全部建设用地的12.0%，仅为总国土面积的0.4%。新增城市建设用地基本上当年就被消耗。从住房供地计划和实际供地的比较来看，近三年的住房实际供地平均不及计划供地的65%，供地计划低完成率已成常态，这背后反映的，一方面是用地指标的紧张，另一方面是土地的拆迁整理速度赶不上需求的增长。近年来屡禁不止的地方政府违法用地事件，亦反映出地方城市建设用地的短缺。根据国土部的预测，仅仅“十二五”期间全国建设用地需求就高达311万公顷，超过2020年前所有剩余用地指标。预计2020年前供需缺口近60万公顷。

　　方向 土改方向将聚焦在两个方面

　　十八大前后，中央决策层多次在公开场合提到，城镇化是未来发展的最大动力，是经济结构调整的重要依托，新型城镇化作为未来十年的重大发展战略正式登上了历史的舞台。随着新型城镇化战略的逐步推进，中小城镇扩容以及农村人口转移将带来大量的基建用地和居住用地需求。在新型城镇化的发展战略下，中央政府将会对现有的土地制度下做出有限度的调整，加快土地制度的改革。土改的方向将围绕解决城市建设用地不足展开。保耕地红线和新增建设用地指标总量控制是中央不可触碰的底线，因此未来土地制度改革将主要聚焦在如何释放农村集体建设用地和加快城市存量建设用地开发两个方面。

　　农村 可满足未来十年用地需求

　　从总量上来看，农村建设用地存量巨大，2011年我国农村建设用地面积为1661万公顷，人均建设用地面积达247平米，均为城市的4倍。如果考虑到近1.5亿常年在外的农民工，农村宅基地空置、空心村现象将更严重。据测算，以农村人均减少50平米建设用地测算，可节约325万公顷建设用地，满足未来近十年的城市建设用地需求。城乡建设用地增减挂钩为通过将农村集体建设用地(包括农村宅基地、乡镇企业用地等)复垦为耕地，腾出一定的建设用地挂钩指标(地票)，以换取等量城市建设用地的增加。目前该模式已在四川、重庆等20多个省市展开试点，并产生了天津“宅基地换房”、重庆“地票”等创新模式，在新型城镇化下有望获得推广。

　　城市 容积率浪费提升空间大

　　从单位土地产值来看，当前我国土地仍处于粗放型利用阶段，主要城市的单位土地GDP产值显著低于东京、香港等国际发达城市。根据《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》，2005年我国工业用地容积率仅为0.3~0.6，而最近五年出让的工业用地规划容积率均值为1.24，显著大于《规划纲要》调查值，这意味早期工业用地容积率浪费严重，提升空间大。深圳历来走在土改的前列。2012年5月，《深圳市土地管理制度改革总体方案》首次以文件形式明确土地制度改革。2013年1月18日，深圳国土局发布了《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》等四个土地新政文件。

　　策略 关注可能受益的三类企业

　　平安证券认为，由于制度限制，短期内所有土地改革核心仍是围绕流转和用地指标进行；映射到投资上，受益的企业类型将分为下面几类：一是模式符合城镇化“产业+发展”方向，这类企业或是有商业开发能力、旅游项目规划能力，或是具备工业园招商引资能力，主要标的有华夏幸福、南国置业、电子城；二是更适应低级别城市开发环境的区域型龙头，主要标的有福星股份、中南建设、金科股份、荣盛发展；三是大城市中的土地更新先锋，在大城市的城市更新率先布局的公司也将受益，由于目前来看城市更新的进度仍以深圳为先，投资标的仍主要集中在深圳本地企业中，深天健、招商地产。

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