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人民日报批房价超80万一平米 专家:无知被笑话(3)

www.yingfu001.com 2013-09-13 07:51 赢富财经我要评论

  “财政捉襟见肘,地产开发来钱最快”,记者采访中发现,一些地方政府的心态“惊人一致”。经济发展压力加大,“钱紧”令地方政府如坐针毡。河北一位县领导说,“调控总是灵活的,发展是硬道理,对地产开发会‘高看一眼、厚爱一层’。”

  一些政府官员向记者表达无奈:财政增收困难,公共服务和民生保障的开支却有增无减;加上今年地方债务大量到期,还债压力加大,卖地成为一种“现实选择”。

  一位开发商告诉记者,年初准备投资一个城市综合体项目,广东某市相关领导称“要重视风险,从容开发”,到了第二季度却突然提出“要加快建设”,接连组织开发商座谈,帮忙联系贷款,一系列与项目有关的准备于是紧锣密鼓地进行。

  在推高“面粉”价格的同时,一些地方政府也在为“面包”价格上涨开后门。8月下旬以来,包括北京、广州、南京在内的13个重点城市的周新批预售面积连续突破300万平方米,远远超过之前数月一直维持的一两百万平方米的面积。

  同样的情景曾多次出现。纵观十年房地产调控,从2003年的“18号文”到如今的“国五条”,调控政策层层加码,地方政府却频频“暗度陈仓”。不论是2008年20多个地方相继救市,还是2011年底30多个城市放松调控,每一轮房价平稳之后,毫无例外都出现了“逆袭”式的报复性上涨。

  对此,中国房地产协会副会长朱中一说,地方政府已经过惯了“地产依赖”的好日子,但“寅吃卯粮”只会导致下几届政府的“钱袋子”更紧。“不能再沿用地产依赖的惯性思维,政策正在完善,哪一天情况变化了就会措手不及。”他说。

  银行:房企是“优质客户”,房价回落比谁都“急”

  地方政府“钱紧”,开发商却是“不差钱”。今年上半年,全国房地产开发企业到位资金同比增长达32%,开发商拿地、开发速度逐渐加快。

  “开发商对银行是优质客户。”建行一位管理人士说,银行对小微企业贷款的审查标准可能会有数十条,但大型开发商只要项目质量高、周期不长,一般都可获批,只是贷款利率上浮多少的问题。

  通常情况下,房企开发资金中,有近三分之一来自银行等金融机构。银行、信托公司并非不明白房地产行业的高风险,但是为了追逐利润,“只要不违反法律规定,就会照办不误。”帮助借贷双方继续玩“高风险、高回报”的金钱游戏。

  中国指数研究院华中分院总监李国政表示,地方银行普遍存在房地产开发占比偏高的问题,一些甚至超过20%。“如果加上对建筑企业的贷款和个人房贷,整个房地产市场占用的银行贷款资金比例远远高于这个数字。”

  中国人民银行相关分行的数据显示,上半年湖北省信贷投放仅次于2009年同期,为历史次高水平。全部新增贷款的50.2%均投向房地产等五大行业,由此带动房地产业投资增长33.8%,比去年同期加快8.3个百分点;7月份上海市中外资银行新增住房开发贷款同比多增56亿元。

  “房价跌了,银行比我们还着急。”一位房地产公司高管说,“房地产行情看涨之时,甚至会有银行主动上门推贷。”尽管此前银行业曾表示,即便房价下跌50%也能撑得住,但考虑到水泥、建材等贷款,银行作为利益共同体不可能置身事外。

  从历次房价上涨周期来看,银行成为阻止房价下跌甚至推动房价上涨的一股重要力量。2012年房地产业实现销售6.4万亿元,银行房贷利息8400亿元,仅此一项,就从房地产业分得八分之一的收入。

  房企:与政策“打太极”,信心膨胀欲抢占先机

  政策调控虽严,但一些房企通过捂盘惜售、阴阳合同等方式与政策“打太极”。“政策严一些时,便减少推盘量,人为制造短缺;调控稍有松动迹象,便伺机酝酿涨价。其实房企是这轮调控的大赢家。”一位业内人士说。

  例如,在国五条北京细则落地后,北京和广州等地都开始对开发商预售价格进行指导,希望借此抑制高房价,但很快就被开发商以“捂盘惜售”等猫腻来“拆招”。

  “西区3号楼不是说今年初就开盘吗?为什么现在还不见动静?”一位欲购北京龙虎时代天街项目的客户很纳闷。一位销售人员告诉记者,不是不想开盘,而是现在价格被压得很低,等价格合适了再开。

  拆分合同、“精装房裸卖”也成为一种“营销策略”。广州、南京等地近期纷纷曝出开发商报较低价格实现网签,购房者却只能用更高价格才能购得住房。

  值得警惕的是,尽管2010年国资委就曾勒令非主营业为房地产的央企推出地产市场,然而一些企业“潜水”后竟又“重出江湖”,甚至成为地王的最大买家。

  8月27日北京一场拍卖会上,所拍地块无一例外被国企和央企收入囊中。北京夏家胡同地王出让不足一月,中粮地产又以高达4.6万元的单价刷新北京单价地王。一位民营房企老总感慨:“在土地市场上,想打败央企和国企,太难了!”

  此外,开发商逐渐通过“把控”市场,掌握定价权。武汉盘龙城一位开发商告诉记者,当地开发商建立了一个不定期会商制度,针对市场动态,共同研究打折促销、涨价幅度及制造市场紧张氛围等措施。据报道,广州的十大地产商曾联合密谋涨价,福建曾对开发商联合涨价问题进行专项打击。

  专家建议,在楼市调控政策效果出现僵局之时,有关部门应该对地方执行调控完成情况和进度进行一次“考核”,发现问题,排查漏洞,对执行不力的部门和责任人加强问责监督;同时加紧制定更加完善和科学的调控措施,不能让刚需成为楼市疯狂的“埋单者”。

  继住建部约谈7个房价上涨较高的城市后,媒体获悉,住建部督察组下月将抵达地方急查限购、限贷执行情况。除此之外,住房交易市场存在的炒买炒卖、哄抬房价等不合规住房交易行为也将是督查的范围之内。

  近日,北京(楼盘)土地市场以“突破想象力”的方式拍出7.3万元/平方米的楼面地价后,《证券日报》记者经过数日采访调查后获悉,该地块区域内的多数开发商都在酝酿重新定价,力争上调项目售价,即使是期房预售,定价也直逼项目拟售最高价格。

  多地房贷被曝暂停的消息,无疑将给房地产开发商所期望的 “金九银十”注入一针“降温剂”。

  近日,北京、上海、广州、深圳、南京、合肥等地相继曝出银行暂停房贷或拉长放款周期,且房贷停贷范围呈蔓延之势。

  【大佬动态】

  从卖出百佳超市开始,到出售上海写字楼、再到抛售西城都荟广场及停车场,香港首富李嘉诚近期的一举一动成了大家共同关注的焦点,频繁抛出内地香港资产背后到底有何信号,市场解读声音不尽相同。

  近一个多月以来,亚洲首富、有“超人”美誉的李嘉诚连续在香港和内地抛售大量资产的举动引起外界猜疑:李嘉诚此举是否意味其正大举从内地、香港乃至整个亚洲市场撤资?(新华网)

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