人民日报批房价超80万一平米 专家：无知被笑话

　　从来没有暴涨不跌的楼市神话。房价受土地、信贷、货币、税收等多重因素的影响，任何一个因素的变化，都可能成为扼制房价过快上涨的铁腕

　　最近，一位房地产领域的专家语出惊人：“过去10年里，北京这样的大城市房价增速每年超过15%。按照这个速度，25年后，北京每平方米房价超过80万元非常容易。你要做的是什么？买。”

　　专家言之凿凿，着实吓人，仿佛不赶紧买房就错过了天上掉下的馅饼。转身仔细一琢磨，这论断不太禁得起推敲。

　　某种商品，尤其是价格基数这么大的民生类商品，如何能保证连续25年、以年均两位数的速度涨价？一个一线城市出现三五个天价楼盘并不罕见，但一个城市平均房价涨至每平方米80万元，这要多大的货币量？按此标准，北京一套40平方米的小户型就要卖到3000多万元，相应的房租就要涨到五六万元，如此强悍的购买力又从何而来？

　　从来没有暴涨不跌的楼市神话。房价由供需关系决定，又受到土地、信贷、货币、税收等政策与市场因素的影响。这其中任何一个因素的变化，都可能变为扼制房价过快上涨，甚至导致房价下跌的铁腕。历史上日本、香港等一些国家和地区的楼市沉浮，就是前车之鉴。

　　鼓吹楼市暴涨不跌不利于房地产市场健康发展。房地产作为一种资产，其价格过快上涨，会强化公众的通货膨胀预期，加大通货膨胀压力，甚至对经济稳定产生消极影响。

　　作为专门从事房地产领域研究的专家，不可能不了解左右房价的复杂条件。一名12岁的少年宣称“过去10年，我平均每年长5厘米，所以按这个速度，25年后我超过2米7非常容易”，是无知；如果专家也遵从如此逻辑，信誓旦旦地将房价描绘成能刺破天空的大树，那恐怕缺少的不是知识，而是治学的严谨。

　　类似的学术专家“雷人雷语”，近年来不是个案。有些专家疏于系统深入的学术研究，只求语不惊人死不休。现代社会容忍度越来越高，鼓励观点多元，人人都有发言权。但掌握着更多话语权、甚至成为意见领袖的专家，其言论的社会影响深远，理应担当经济发展与公共管理中的知识脊梁，凭一副不屈不移的风骨、一腔忧国忧民的情怀，以更深入的研究、更充分的信息、更专业全面的观点，解疑释惑，激浊扬清。

　　声望与责任的天平总是守恒的，声望越高，责任越重。一个总喊“狼来了”、缺少严谨判断和公正评论支撑的专家，往往只会被公众笑话，最后落得毫无权威可言。古人言：“夫君子爱口，孔雀爱羽，虎豹爱爪，此皆所以治身法也。”愿专家们珍惜声誉，莫再吓人，更不要因为个别人不靠谱的言行连累大多数潜心治学、严谨公正的专家。

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　　房贷荒抑房价

　　最近许多二线城市银行开始暂停房贷，目前已经蔓延到了广州甚至北京。今年继续大涨的房价，仅首付部分就已经掏空多数购房者的口袋，如果再得不到银行的贷款支持，普通人只能放弃圆房之梦了。

　　一直被全球银行业公认为最安全的贷款品种之一，房贷怎么突然被中国银行业弃如敝履？这是短期行为还是长期行为？

　　我的观点是：这既是短期行为，也会成为银行的长期原则。购房者要准备更多的首付和更多的融资来源了。这也许对抑制房价会起到一定正面作用。

　　从短期来看，即将进入一年当中的最后一个季度，银行全年的整体放贷额度已经用掉七八成，股份制银行甚至会更多。仅从房贷部分的额度来看，由于房产市场的火爆，以股份制银行为代表的中小银行大多已经用尽。另外出于业绩考核的目的，银行当然更愿意将有限的贷款额度放给能出高价的客户，比如小微企业等。

　　让我们来看看购房者和小微企业主都能出什么价吧。首套房利率是央行管制的，目前首套房大多采用基准利率，目前执行的五年以上基准利率是6.55%；少数首套房能获得八五折利率，即5.57%；二套房执行1.1倍利率，即7.20%。

　　但普通企业只要能贷到款，愿意出的价格远远高于购房者。有统计表明，中小企业平均贷款利率在8.5%~11%之间，这还不包括银行在价外直接间接收取的咨询费、管理费、担保费等等。

　　从长期来看，随着利率市场化不可逆转地推进和房地产市场波动加大，房贷在银行心目中的地位会不断下降。房贷原来受欢迎，最主要是因为安全性强，楼市二十年的市场化进程中房价一直快速增长，作为抵押物的房产，每过几年价值都会翻番。但随着价格增长的速度，波动性也在加大，尤其在炒作过度的城市，很多房产贬值到了贷款额度以下。温州今年就出现了多起房主为了不还房贷放弃房产的案例。

　　从政策角度来看，政府原来支持房地产大发展，银监会将房贷的风险权重定为50%，这对资本金匮乏又处于大扩张阶段的中国银行业来说，是最大的放贷动力。但随着房产泡沫加大，这项政策已经开始受到质疑，在去年的《商业银行资本管理办法(征求意见稿)》中，二套房贷的风险权重从原来的50%大幅提高到60%。虽然最后的定稿取消了这一条，明确将个人住房抵押贷款风险权重回归到统一的50%，但可见无论是银行业界还是管理层，都开始重视房贷的风险防范。

　　房贷从“宠儿”到“弃儿”，最重要的原因还是成本与售价之间的利差在缩小。从银行吸收资金的成本看，利率市场化大潮不可阻挡，虽然还没有明文放开存款利率上限，但利率相对市场化的理财产品越来越成为银行资金来源的主流，平均成本超过4%。存款利率放开后，成本还会继续上升。与6.55%的房贷相比，息差只有2.5个百分点左右；与原来大量七折的存量房贷相比，银行几乎没有钱赚。

　　银行行为的变化，必然会影响到楼市的价格和产品结构，虽然这个过程漫长，但会长期持续。无论购房者、开发商还是政府，都需要考虑该如何适应这个变化了。(第一财经日报)