房地产再融资开闸预期 地产板块机会解析(4)

　　房地产行业：基本面与估值的博弈

　　地产板块估值取决于行业增速和行业波动

　　地产板块估值近几年来持续下滑，最为直接的原因一方面是房地产行业基本面持续向下，另一方面是行业投资周期波动性加大。这两方面与行业政策不稳定直接相关，在它们的共同作用下使得地产板块估值持续下滑。

　　基本面分析：销量增速下降房价增速趋缓

　　总结13年上半年房地产市场，一季度量价都出现较大幅上涨，二季度因为前期需求过度透支使得成交增速回落，房价增幅也出现回落，总体看是供需两旺，土地市场也较为火爆。展望下半年，预计销售累计同比增速将持续下降，房价上涨动能减弱，能否下降具有不确定性，房价短期看库存，中期主要取决于流动性。我们对于开工与投资的判断比市场乐观一些，预计13年全年新开工面积增长5%左右，房地产实际投资增长在20%左右。

　　政策面分析：理性调控建立长效机制

　　首先，多层次住房体系进一步完善，保障房建设的更加理性，后续更加注重分配公平与管理制度建设；其次在税制完善方面，尽管市场对于出台房产税早有预期，但政府并未匆忙出台，建立统一的不动产登记制度与个人住房信息联网是制度基础；再者从新型城镇化的高度出发鼓励土地制度改革的创新，以解决城镇化过程中土地供给问题。

　　投资策略：估值区间的博弈

　　如果说上半年是政策与基本面博弈背景下的投资策略选择，我们认为下半年是单纯的基本面投资逻辑。我们认为13年基本面好于12年，行业整体波动性低于12年，13年的动态估值低点应当高于12年；对于高点的判断我们认为下半年基本面弱于上半年，其难以高过NAV估值水平。博弈的催化剂包括成交的环比改善、新型城镇化预期、重大资产重组与再融资预期、以及大股东增持等预期。

　　选股逻辑与标的选择