房地产再融资开闸预期 地产板块机会解析(3)

　　李品科：我们明确看好下半年房地产的估值修复行情，其核心逻辑之一就是下半年房价、地价上涨的压力会得到平抑。一方面，目前销量已开始适度调整，而下半年新增供给的入市量增加将降低房价上涨的压力。另一方面，在地方政府财政压力持续的状况下，下半年尤其四季度地方政府的推地力度将加强，而中小开发商甚至行业整体资金趋紧，也使得拿地冲动有望得到有效抑制，土地成交溢价率将理性回归。地价回归合理，会提升主流公司的拿地积极性和推货积极性，从而消除房价上涨压力。而房价、地价上涨压力的平抑，会使得政策加码的压力下降，地产板块估值修复至10-11倍历史正常水平可期。

　　蒋仕卿：地产板块的阶段性走强，来自多方面的因素。第一，在6月下旬的下跌中，银行和地产板块成为主要的杀跌主力，虽然历史上金融地产不分家，但在目前的紧缩政策下，两者未来的基本面预期差异较大，地产明显强于银行，因此有部分原因来自于超跌后的反弹。第二，地产的走强来自于再融资放开的传言，而有关监管部门对这一传言的澄而不清，导致了市场始终有地产政策放松的预期。

　　地产股将迎趋势性机会

　　中国证券报：目前房地产板块自低位已经反弹了逾8%，未来还有多大的上涨空间？下半年行业景气度会否继续向好？

　　李品科：房价、地价上涨压力得到平抑，从而缓解政策加码对估值的压力，这个上涨的逻辑在下半年都是成立的，且会一步步得到印证，因此下半年房地产板块将是趋势性的机会，而不是阶段性的反弹。目前地产板块处于底部位置，下半年看30%以上空间。

　　针对房地产市场的进一步调控政策，在目前位置并不会给行业新增太大压力。一方面，政策出发点是抑制房价过快上涨，保障合理住房需求，而不是为了纯粹打击行业。限购等行政措施，短期内限制了部分购房需求，实质上也意味着储备了部分购房需求，假如未来房地产市场景气度下降，部分释放被抑制的需求就可实现一定程度的对冲；另一方面，保护首套、刚需是政策的一贯导向，支持首套房的态度是明确的。

　　下半年行业基本面会较为平稳，销量、房价相对于稳定，出现大幅波动的可能性低。原因一是下半年地价压力下降，缓解房价上涨压力；二是龙头推货力度加大，行业供给改善，降低房价上涨的压力；三是政策仍将鼓励刚需，保护自住，购房需求仍存在，行业景气度也不会过低。

　　中国证券报：从投资策略的角度来看，房地产板块的投资价值是否正在上升？

　　蒋仕卿：地产的投资逻辑中最好的阶段在于成交量的上升，而房价并不上涨的阶段。在经济目前低迷的情况下，一些重点城市房价仍然在小幅上涨，导致房价的敏感因素在增加。在量、价两个维度上，地产板块目前都不是一个很好的投资标的。

　　但是必须得承认，房地产在短期甚至中期内，是基本面最好的一个板块。在下半年控制地方政府债务风险的过程中，地产政策可能会略有放松，因此，地产板块应该是博弈超跌反弹的最佳品种。

　　李品科：房地产主流公司本身集合了低估值、高成长、包含过于悲观预期的多重特征，而在房价上涨压力得到平抑的下半年，政策面再大幅加码的必要性在降低，因此板块估值修复可期。

　　周期股基本面低迷

　　风格转而难换

　　中国证券报：上周周期股频现强势，创业板见顶回落；昨日周期股集体领涨，创业板指涨幅垫底，市场风格是否正在切换？

　　蒋仕卿：我们不认为风格切换会成功。周期股的基本面目前没有任何改善的迹象，最新的水泥价格、煤炭价格都表明，周期品的价格处于一轮新的下跌过程中。因此，从基本面的比较来看，小盘股可能会更好。

　　中小盘股是否会遭遇业绩风险，还需要等待观察。一个比较好的时间窗口是7月15日后，因为届时所有的中小板和创业板上市公司都会公布中报业绩预告，这可能对于投资者的决策判断比较有利。整体上我们前瞻性认为，虽然可能很多小盘股业绩会不达预期，但整体维持正增长应该是大概率；相比较而言，周期类板块可能会大面积负增长。从行业比较的角度，小盘股仍然是重点投资方向。

　　当然，最近我们也观察到一些比较奇怪的现象，如中国石油、中国石化的股价近期屡屡有所表现，有一定的护盘行为，但这种行为的象征意义大于实质，投资者没有必要跟风参与。