一位外地老人的曲折购房路：遇新政丧失购房资格(3)

　　然而，就在此案一审判决后、李秀英申请执行前，3月30日北京颁布了“国五条”实施细则。这让李秀英再次紧张起来，因为新规明确了二手房交易的个税问题。如果售房不属于“满五年唯一”的范畴，个税将按价格差额的20%计算。而王先生的房子确实不在此范畴内。

　　4月17日，已向法院申请执行的李秀英又来到法院、房管局及税务部门，沟通个税问题。虽然签购房合同时，双方无法预料到将来的个税会增加到20%，但根据北京二手房交易习惯以及买卖双方签订的合同，各种税费都由买房人承担。李秀英现在最担心的是，法院办理房屋过户登记过程中，自己会不会按照20%的标准支付个税。

　　像李秀英这种情况，究竟是按照原税率还是20%的税率进行征收？至今，等待多日的李秀英尚未得到明确答复。目前，相关房管和税务部门仍在确定此案税率的执行办法。在此情况下，李秀英的房本还无法拿到，她唯有继续等待结果。

　　争议盘点

　　遇新政丧失买房资格

　　就意味着失去已购房？

　　李秀英一案存在四个争议焦点问题。当初房主没取得房产证，双方签订的《房产认购合同》有效吗？焦景收律师认为，由于这是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，也不损害国家利益、社会公共利益和第三人的利益，因此，未取得房产证并不影响合同的效力，买卖行为有效。

　　另一个关键问题是，因新规出台而失去购房资格，是否就意味着失去房子？焦律师说，新规出台后，李秀英确实失去了购房资格，但她已支付了大部分购房款，并一直居住在此，而解除合同势必导致双方利益严重失衡。因此，即使李秀英失去了购房资格，但通过诉讼维权，是能够保住自己的住房的。

　　申请执行时又遇“国五条”，个税争议悬而未决，无法过户拿房本。“根据以往处理类似案件的经验，由于李秀英是在北京‘国五条’实施细则前签的合同，而双方交易后产生了纠纷，通过法院判决解决，所以法不溯及既往，同理，政策也不应溯及既往。”焦景收认为，“从公平合理的角度来说，李秀英支付个税时，税收部门应当按照国五条实施前的税收政策执行。”

　　此外，卖房人单方涨价是否构成违约？假如因卖方故意拖延，导致后遇新规，买方最终没能在北京买房安家，买方能追究卖方的违约责任吗？焦景收说：“任何一方都不得擅自变更合同的内容，更不能单方提价，否则应被认定为违约。在李秀英一案中，如果有开发商办理房产证通知之类的证据，那么，就能证明房主存在故意拖延办理房产证的情况。在此情况下，王先生则存在严重过错，李秀英不仅可通过诉讼要求王先生继续履行合同、配合过户，还能要求卖方承担违约责任。”

　　北京市铭滔律师事务所

　　焦景收律师

　　北京市铭滔律师事务所房地产法律事务部首席律师，企业法律事务部首席律师。焦律师专注并擅长于房地产法、劳动法以及知识产权等民商法律的研究和应用。