叶檀深度解析与财富那些事儿：新国五条在逼人买房(3)

　　在叶檀看来，中国的房地产市场非常特殊，目前房价再度暴涨，主要原因是货币超发太严重。“目前M2余额已经超过百万亿，实体经济又太差，投资看不到前景，所以大家的钱只能投向房地产，所以房价会暴涨。”

　　叶檀认为，目前中国的房地产泡沫已经很严重，对于投资者来说，一定要懂得投资的边界——也就是房价和购房者承受力的理解点，因为，房地产并不是不会崩盘，鄂尔多斯就是一个例子。

　　她进一步提醒，“目前，中国三、四线城市的房地产才是最危险的。”在她看来，房地产市场如果要崩溃的话，首先会从边缘城市开始，因为中心城市有着更加便捷的交通和配套设施，吸引了大部分居民和购房者，而三、四线城市则无此优势，如果真的发生崩盘的话，这些城市的项目可能是倒下的“第一张多米诺骨牌”。

　　判断：政府没真打压房地产，新国五条在逼人买房

　　“目前，热钱正在借假外贸等途径大量流入中国，而中国对欧美的出口都在快速下滑，说明目前出口走弱，再加上国内内需的疲软，以及实体经济越来越差，都表明现在中国经济形势并不乐观。”叶檀认为，目前只有房地产行业还行，而且可以带动诸多行业，所以新一届政府出于整体经济考虑，不会真正打压房地产行业。

　　“最明显的例子就是，上一届政府几乎每个月都会提一次房价调控，而新政府上台后，没有再提过房地产调控，只对保障房建设做出了要求。”叶檀据此判断，新政府将在力推保障房和棚户区改造的基础上，力行“双轨制”，让市场的归市场，保障的归保障。

　　新政府不会打压房地产的判断，另一个论据是刚出台的“新国五条”。叶檀坦言，新政对于房地产市场的调控作用微乎其微，甚至可以说是在用税费增加的手段来逼迫人们买房，刺激房地产消费。

　　郑州：房价下跌空间十分有限

　　在互动环节，一位听众问了一个尖锐的问题：“郑州的房价还会不会涨？”

　　叶檀没有正面回答，而是从影响房价的因素作了解答。“影响房价的直接因素有两个，一个是整个区域的人口情况，另一个是取决于经济、资金的情况。”

　　“从这两个方面来看，河南目前的经济发展前景还是很广阔的，郑州的经济发展势头也很猛。但郑州的房价除了受到本地人口的影响之外，作为中心城市，也必然吸引整个河南省的购房者前来置业，那么郑州的房价还取决于河南全省富裕人口数量的多少。”

　　据此，叶檀认为，目前郑州平均每平方米8000元的房价并不算太高，按照现在的人口情况和发展态势，“房价下跌空间十分有限。”

　　“现在看来投资商业地产会更好”

　　对于普通人的投资，叶檀认为，目前全球都处于降息通道，证明了实体经济疲软；中国央行发行了央票，虽然说明中国短期内不会加息，但也说明中国钱太多了。

　　在这种背景下，大量的资金必然会流入房地产市场，这就要求普通投资者一定要有投资的基本技巧和意识，懂得投资的边界。

　　叶檀认为，任何投资都有风险，现在看来股市前景并不好，黄金则更是起伏不定，作为一名普通的投资者，投资一定要有组合，按照一定的策略，进行风险的对冲。

　　“举个例子，现在投资，买住宅还是买商业？我觉得需要充分考虑各种因素，表面来看住宅的收益可能更好，但是商务投资的政策风险更小，也值得看好。”

　　叶檀举例称，瀚海·北金所处的郑州北区，目前缺乏一个高端的商务和商业中心，这样的稀缺项目肯定会有很好的发展前景，其投资价值会更好。

　　选择写字楼一定要找有商气的地方

　　“我认为，要是选择商务写字楼投资，一定要找有商气的地方。”叶檀建议投资者，在选择写字楼投资的时候，一定要选择商业氛围浓厚的区域。

　　“以伦敦为例，对比经济危机前后，商业集聚区附近的商业和写字楼项目，其租金都没有明显的下降，而在伦敦东部地区，周边的商业项目其租金下降超过50%，这都说明选择一个有商业氛围的项目十分重要。”

　　叶檀认为，郑州目前的写字楼供应量非常大，但是，也同样呈现出高端项目少、真正适合区域的项目少等问题，这就给有特色的项目提供了广阔的发展空间。

　　以瀚海·北金为例，周边聚集了许多中小型企业，办公需求十分旺盛，周边的商业氛围也十分浓厚，聚集了一大批商业项目，这对于一个写字楼项目来说得天独厚。

　　李军：成功的企业都是优秀人的相遇

　　作为企业管理发展专家，李军提起管理企业却只说了一个关键词：人才。“企业家可以不识字，但不能不识人，朱元璋不识字识人，才有了大明王朝，企业亦然。”

　　在李军看来，企业家管理企业最大的难题是识人，而识人最大的困惑是知道人之间的差别，而这其中的关键，就是灵魂认知的差别。

　　李军认为管理企业最大的浪费就是人才的浪费，“我们常说，赶鸭子上架，可换个角度想，我们既然需要上架，为什么不招一只松鼠？”李军表示，对于一个企业，最大的风险是定错战略找错人，成功企业之所以能成功，就是杜绝了人才的浪费。

　　李军提醒在场的各位企业家，“要知道什么人可以合谋，什么人可以合作；要知道哪些人可以相知，哪些人可以相交，知道了这些，一个企业离成功就不远了。”