中国式房产调控：十年调控房价为何屡调屡高

　　日前，各地开始落地国务院﹃国五条﹄政策。从2 0 0 3年，房地产业被正名，到2 0 1 3年﹃国五条﹄再袭，中国式房地产调控已经十年，经历四轮调控之后的房价反而屡调屡高。梳理这段历史，可以发现，中国房地产市场是一个政策市，调控方向催生楼市涨跌，政策松紧左右购房动机。可以说，中国式房地产调控真实反映了十年全国房地产行业现状。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。本报记者与专家学者一道，共同聚焦中国楼市，反思中国式房地产调控得与失。

　　十年调控

　　房价屡调屡高

　　“直观观察，北京、上海等大城市房价从10多年前3000元/平方米左右上涨到四五年前1万元/平方米左右，现在平均也要4万元/平方米，中心城区要7万元/平方米。”袁钢明说。

　　回顾十年四轮中国房地产调控，从2003年的“18号文件”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”，中国式房地产调控，“特色鲜明”。十年间中国房价到底涨了多少？中国社科院经济研究所研究员、经济学家袁钢明在今年年初时曾做统计。

　　“国家统计局公布的房价涨幅与实际情况存在偏差，这也是很多人质疑的焦点。”袁钢明说，从国家统计局公布的数据看，房价涨幅始终没有超过10%，房价没有出现过快上涨。然而，用国家统计局公布的销售额和销售面积数据计算出来的房价涨幅大幅度高于其公布的房价涨幅。根据国家统计局数据正确计算的房价涨幅，2004年、2005年、2007年、2009年同比分别上涨到14.3%、10.1%、15.3%、23.5%，上涨高峰时的月份同比涨幅高达20%左右。2009年国家统计局公布房价涨幅仅为1.5%，比按国家统计局数据正确计算出来的23.5%的涨幅低了22个百分点。2010年4月房价暴涨，各地出现恐慌性购房狂潮。

　　无论从符合实际情况的房价数据看，还是人们的所见所闻看，房价过快上涨没有得到控制。2012年年初，调控部门和多年来一样强调坚定不移地控制房价过快上涨，首次提出要使房价回落到合理价位。但是，在经济增速下滑压力下，限购等控制措施悄悄放松，降息等刺激措施落实到了房地产贷款上，房价由下降转变为快速上涨。国家统计局公布1~7月份70个大中城市中53个城市房价下降，到年底变成54个城市房价上涨，同比涨幅均未超过2.4%。按国家统计局数据正确计算的全国平均房价从2012年年初的下降到年底上涨8.1%。

　　“直观观察，北京、上海等大城市房价从10多年前3000元/平方米左右上涨到四五年前1万元/平方米左右，现在平均也要4万元/平方米，中心城区要7万元/平方米。”袁钢明说，民间研究机构在网上发布的市场房价上涨数据和人们眼见耳闻的房价暴涨情况高度一致。而国家统计局公布的大多数城市房价轻微上涨的官方数据与实际情况差之万里。

　　与袁钢明统计相比，网上一则“盘点十年房价”的微博引发网民热议，则再次佐证了民间的观点。该盘点内容显示，十年间全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元，十年上涨143%。

　　关注焦点

　　调控为啥管不住高房价？

　　“房价在调控中持续上升有违初衷，打压房价的同时，却抑制了供给。”牛凤瑞说。

　　快速上扬的房价已成为当前宏观调控的焦点，一系列调控政策组合“维稳”联合调控，密集出台。可即便如此，每当人们聊起那些年房子的事，均会产生共鸣———调控无力，房价照涨。

　　这几年的调控实际上是在抑制需求，归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。十年，中国房地产业发展的黄金期，同样也是政府对房地产密集调控的十年。作为刚需大军中的一员，张国栋的感受，具有普遍性。

　　如今已34岁的张国栋，依旧还是一人儿在长春漂着，从2003年大学毕业算起，从老家公主岭出来，整整10年。在这段时间里，最为尴尬的是，房子还停留在想象阶段。

　　据他回忆，2003年刚上班时，在一家汽车模具厂当技术员，那时候一个月的工资才1500元，现在每个月也就2900元，工资没咋涨，可是房价不是这样。当年的房价真不贵，宽城、铁北的新建商品房，1200元/平方米，那都是好房子，而且全都是现房，但当时手里没钱，也没想到房价会暴涨。此后在2004年~2007年，房价先后突破2000元、3000元/平方米。2008年，房价没有太大涨幅，还是没出手，因为首付没攒够。2009年后，手里有些存款，但却撵不上房价上涨，此后至今，房价从4000元/平方米为起点，一路猛涨，5000元、6000元、7000元/平方米。

　　“跳来跳去，我现在工资也不过每月2900元，买个70平方米的房子也要四五十万，别说全款，首付也拿不起。”张国栋说，十年间，1200元/平方米的房子看到，7000元/平方米的房子也听过，个人最深的感觉是，国家政策越来越多，房价却越调越涨。

　　“房价在调控中持续上升有违初衷，打压房价的同时，却抑制了供给。”经济学家、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示，十年中，房地产政策的调控大体进行了九次大的宏观调控，除了2008年短期的房价下跌以外，总的趋势是房价在调控中持续上升，这个结果有违初衷，结果是政府不满意，房地产开发商不满意，最重要的是购买者也不满意。

　　最近几年，国家针对房地产的调控，可以说一年比一年严格，但从调控的实际情况来看，调控暂时挤出了部分市场需求，但它没有改变我们供求关系的基本面。不同人群，不同需求，在购房时往往有不同的情况，差别化对待还是有必要的。要不然一刀切的结果是，宏观调控政策让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。

　　牛凤瑞表示，打压房价没有错，但绝对不是抑制供给，国内经济走势并不明朗，因此在特殊时间，可以适当增加土地供给，缓解需求压力。