吐槽：现在离婚买房 以后怕卖房离婚(6)

　　预测

　　新政影响

　　一手楼短期受益二手房深度低迷

　　今年2月份全国房价环比连续9个月上扬，为了抑制房价过快上涨，国务院办公厅于3月1日颁布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，该通知明确了“国五条”细则。新政出台一周以来，广州楼市可谓进入了短期成交爆发期，不仅二手楼买卖双方因为急着过户连续多日挤爆交易中心，一手楼也迎来了成交高峰，多个楼盘开盘热销。不过，业内人士分析认为，从长期来看，二手楼市场恐将陷入深度低迷，而一手楼市场虽然短期受益，但长期来看亦不容乐观，开发商或将调整拿地策略和开发进度。历年调控中影响最广

　　广东省房协秘书长王韶表示，此次细则出台，距离“国五条”出台不到一个星期，动作之快、力度之大、影响之广，为历年调控政策之罕见。

　　王韶表示，近年来二手房在整个住房市场中所占的份额越来越重，部分城市的二手房成交已接近或超过一手住宅。以深圳为例，2012年深圳二手住宅成交481万平方米，占住宅总成交量的57%。细则要求二手房转让依法按所得的20%计征个人所得税，将大大增加二手房交易成本。

　　王韶认为，若对按转让所得的20%计征个人所得税“一刀切”，将造成业主惜售或向买方习惯性转嫁税收成本，市场有效供应有可能出现大幅度减少，从而导致供应结构恶化，供求矛盾加剧，迫使部分实力有限的刚性需求转向郊区购买一手住房，推动郊区房价上涨。且还可能因交通、医疗、教育、购物等配套不足产生新的不和谐因素。

　　一手楼总体成交将下降

　　国五条新政细则直接打击了二手楼市，而一手楼虽然也面临着二套房首付及利率上涨的压力，但开发商却显得淡定得多。新政出台后记者踩盘发现，近日广州多个新开盘楼盘人气十足，有楼盘甚至开始涨价。

　　网易房产统计阳光家缘数据显示，近一周(2月28日至3月6日)，广州全市均价为14519元/平方米，明显高于2月份全月13758元/平方米的价格。成交量则为2693套，接近2月份成交量的一半。而成交排名前四区域，全部为增城、花都、南沙、番禺等郊区，市中心因为推货较少而成交相对乏力。

　　高力国际分析认为，一手住宅市场方面，受调控新政的影响，总体成交量会有所下降。然而，考虑到二手住宅市场销售报价的提高，部分买家会转而进入一手市场，使需求量下降幅度有限。但从长期来看，鉴于未来需求减少的考虑，开发商会相应地调整他们的开工进度和拿地策略。

　　■分析

　　细则落地二手房交易量必降

　　高力国际分析认为，地方执行细则落实后，可能对二手住房市场产生两方面影响。

　　1。首先部分卖家将出现观望心态，而导致挂牌量以及供应量下降。另外部分卖家可能会通过提高挂牌价的方式将额外税负转嫁给买方。对于第一种情况，卖家之前持有物业的期限会对其决策产生一定影响，由于之前的规定是持有满五年且是唯一住房的可免征个人所得税。如果该规定继续执行，未满五年持有期限的卖家可能会采取等待策略，这会进一步降低二手住房挂牌量。

　　2。在第二种情况下，如果卖方要将税负压力转嫁给买家，需求量的变化主要取决于买家对于更高价格的接受程度。尽管首套刚需及改善型买家对于价格变动的敏感度相对投资型卖家而言较低，从而该类需求的影响较小，但也不排除部分买家暂时搁置购房计划，以等待未来政策的利好变化，所以总体需求量还是会有所下降。