楼市调控加码 短期压制需求

　　2月20日“新国五条”发布后，市场对于其基调定为“原则性表态”和“引导市场预期”，对于政策走向预判更加敏感的资本市场并没有出现快速和大幅度下探，反而在随后几个交易日出现纠偏性回补。但是，在“新国五条”发布后披露的2013年1、2月份数据显示房价在加速上涨，特别是在一线城市。1月份，全国70个大中城市中房价环比上涨的城市有53个，且涨幅明显扩大，与201月房价环比涨幅不超过 1.2%相比，1月价格上涨的城市中，最高涨幅已扩大至 2.2%；3月1日披露的百城房价指数显示，2月份主要城市房价环比1月上涨0.83% ，这也是自2012年6月以来的第9个月环比上涨。其中，广州、北京、上海和深圳2月住宅价格环比分别上涨了2.38%、0.88%、1.33%、2.55%。

　　在舆论压力、引导预期的压力和房价快速上涨的压力面前，中央需要做出具体的表态和明确应对措施。于是，国办发〔2013〕17号文在“新国五条”发布后8日内迅速出台，并在基调和力度上试图迅速扭转市场此前的预期。这一点体现在政策发布背景的表述上，“新国五条”的表述是：“我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变”，意在传达房价上涨之必然和调控之难，而17号文则强调：“当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化”，意在传达调控之重要和调控信念之坚定。前后表述截然不同，后者旨在扭转此前“新国五条”发布后市场形成的“房价上涨趋势难改和控制难度很大”的预期。

　　而基调的这种变化也体现在了具体的政策措施上，总结来说，加码力度大的政策主要体现在三个方面：一是规定已实施限购措施的城市，其限购区域应覆盖城市全部行政区域和所有新建商品住房以及二手住房，这对“新国五条”提出的统一限购政策给出了具体“如何统一”的答案；二是房价上涨过快的城市，将提高二套房首付比例和贷款利率，该表述一方面意在将此前传言的二套房贷收紧政策纳入新政范畴，另一方面意在向市场传达调控不仅限于原则性表态；三是对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管和房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　上述政策加码的力度和影响一方面是中央和地方博弈的结果，另一方面取决于这些城市住房供求状况，特别是待售商品住房的消化情况。首先，就限购行政区范围如何扩大来说。限购在一线城市（除广州外）已覆盖全部行政区，故辖区内有郊县和非核心区的二线重点城市（如南京、成都等）将可能是此次限购扩大行政区覆盖面的重点，因为这些城市是去年以来房价上涨较快的城市，也是本轮调控重点打击的对象，而且新建商品住房供应基本上都在这些区域，政策针对性较强。至于其他实施限购的二、三线城市，目前存在的最大问题是待售商品房消化压力大（如贵阳、沈阳、西安等），且2012年这些城市房价上涨幅度很小，甚至还没有上涨，限购行政区扩大基本上难以实现；其次，就二套房贷紧缩政策来说，不管该政策最后以何种形式落地（如是否考虑合理的改善性需求、二套房贷首付成数和贷款利率如何设定等），基于目前庞大的改善性和投资性住房需求，以及已在执行的、偏高的二套房按揭首付成数和执行利率，再次加码对于市场的影响将非常大。再考虑到二、三线城市偏高的库存，以及近年来基建投资快速推进对于土地财政的依赖程度更高，因此该政策最后在一线城市加码的概率更大；最后，就二手房交易按转让所得20%计征个税来说，该政策如果能够真正执行，政策效果和对于市场的影响将是史无前例的。但目前该政策执行存在制约因素：一是很多房屋无法按前后一致的编码核实历史交易和登记信息，也就无法核实房屋原值；二是计算两次交易中的个人所得，需要核减产权人的装修和维护支出、房屋的自然折旧等，存在可操作空间和漏洞可钻；三是原来二手住房交易个税一直按照交易额的1~1.5%来计征，新征法对于税务部门的信息系统建设是一个不小的挑战。而且，该政策的目的在于控制2012年以来二手住房价格的快速上涨，而过去一年二手房价格快速上涨主要发生在一线城市，所以即使该政策最后能够实施，也主要在一线城市。

　　政策如何落地还需相关部委出台配套政策和地方具体落实，时间上将至少会拖延到“两会”后到4月份。短期看，市场将重回浓重的观望氛围，成交量或将从二季度开始锐减，房价可能在二季度滞涨微跌，并在三季度实质性下跌，减量幅度取决于具体落地的程度。长期看，由于这一揽子政策仍旧是需求管制，在供给面（保障房供应、居住配套跟进、公共资源空间布局以及新型城镇化质量）短期内无法突破瓶颈的情况下，驱动一线和主要二线城市房价上涨的长期因素仍旧存在，此轮针对一线和主要二线城市楼市的调控措施难以取得根本实效，无非是需求在短期内被压制。