房地产行业：震慑限购乱象 有助房价调整

　　报告要点：市场再无利空出尽的再次印证早在去年，我们多次在市场提出地产股已无“利空出尽”的判断，就是认为在房价没有调整的前提下，中央政府很难在政策上彻底放弃调控房地产市场。这一观点在前期地产路演中，我们也反复提到，本次国务院常务会议再次印证我们观点。另外我们前期提出的限购在地方政府执行力度上其实已经有所放松，这一判断也得到了印证，其实这也是我们最担心的地方，一旦成交量重新上涨，价格上涨压力出现就将会使得政策进一步出台。价格与政策的矛盾还未从根本上得到解决，这也是我们认为地产股仍处于反弹行情而不是反转的主要原因。

　　扩大限购城市市场早有预期，实际效果需观察根据会议精神，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，实际在一月的新国八条中早已提及，当时指出“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”而本次提出“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”只是将提出内容进一步明确。我们假定房价上涨过快的定义是年初至目前上涨超过5%，那么根据搜房网提供的数据显示自年初以来房价上涨超过5%大中城市有14个，其中徐州、乌鲁木齐、呼和浩特等多个城市是已经实施限购。根据我们之前的测算，已经实施限购的41个城市限购在严格执行的情况下将会导致成交面积下滑在10.92%左右，如果再加上涨幅过快的二三线城市限购对于全国成交量的影响在12.29%，也就是说本次政策在严格执行的情况下影响全国成交量1.37%。从目前受限购的城市来看，上半年后半阶段没有得到严格执行，根据我们的草根调研情况，如执行力度微调，限购对于成交量的影响将会缩小。

　　我们仍看好地产股的阶段性机会我们在六月初建议超配地产，基于理由主要是以下几点：第一，预计6、7月份成交将较前期有所活跃；第二，房价将会进入下跌通道，社会舆论压力减小；第三，政策处于真空期，预期不会加码；第四，产业资本持续增持将成为触发因素。我们实质上对于行情的担心在于地方政府的暗松将会使得房价重新抬头，本次会议精神正好震慑部分城市限购乱象，从这个角度上来说房价在下半年调整可能性逐渐加大；而根据我们的分析本次政策在实质影响成交方面有限，因此我们认为仍可以配置地产股。在短期配置方面，我们仍然建议配置下半年弹性较好的金地集团以及在各个方面均超预期的阳光城。

　　第一，市场再无利空出尽的再次印证早在去年，我们多次在市场提出地产股已无“利空出尽”的判断，就是认为在房价没有调整的前提下，中央政府很难在政策上彻底放弃调控房地产市场。这一观点在前期地产路演中，我们也反复提到，本次国务院常务会议再次印证我们观点。

　　另外我们前期提出的限购在地方政府执行力度上其实已经有所放松，这一判断也得到了印证，其实这也是我们最担心的地方，一旦成交量重新上涨，价格上涨压力出现就将会使得政策进一步出台。价格与政策的矛盾还未从根本上得到解决，这也是我们认为地产股仍处于反弹行情而不是反转的主要原因。

　　第二，扩大限购城市市场早有预期，实际效果需观察根据会议精神，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，实际在一月的新国八条中早已提及，当时指出“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”而本次提出“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”只是将从前提出的内容进一步明确。

　　我们假定房价上涨过快的定义是年初至目前上涨超过5%，那么根据搜房网提供的数据显示自年初以来房价上涨超过5%大中城市有14个，其中徐州、乌鲁木齐、呼和浩特等多个城市是已经实施限购。而本来三线城市中，就已有多个城市已在限购范围内。根据我们之前的测算，已经实施限购的41个城市限购在严格执行的情况下将会导致成交面积下滑在10.92%左右，如果再加上涨幅过快的二三线城市限购对于全国成交量的影响在12.29%，也就是说本次政策在严格执行的情况下影响全国成交量1.37%。

　　从目前受限购的城市来看，上半年后半阶段没有得到严格执行，根据我们的草根调研情况，如执行力度微调，限购对于成交量的影响将会缩小。