招保万金盈利集体缩水 房地产暴利不再

　　黄树辉

　　传统概念上的“招保万金”四大行业巨头的半年报悉数亮相，整体盈利能力的下降折射出中国房地产业暴利时代正在渐行渐远。

　　无论是主打刚需产品并以快速周转见长的万科和保利地产(微博)，还是坚持中高端路线谋取高利润率的招商地产(微博)和金地集团，均出现盈利远低于营收的格局。这四家特点各异的开发商也基本代表了不同类型房地产企业的整体表现，营业收入继续增长，但毛利率、净利润下降和存货、资产负债率上升，成为行业普遍现象。

　　值得关注的是，上述四家开发商的现金流状况并没有恶化，房地产企业应对市场调控似乎仍具备一定的实力。

　　盈利能力下滑

　　通过Wind按照申万行业分类可以发现，2012年1至6月，“招保万金”四大上市房企营业收入总额超过675亿元，较去年同期的484亿元增长39.46%，接近四成。而去年同期这四家房企营业收入增幅仅仅为11%。

　　得益于结算面积的增多，万科上半年营业收入增幅最大，增长53.7%至307.2亿元。保利地产、招商地产和金地集团分别实现营业收入201.83亿元、100.8亿元和64.7亿元，分别增长32.86%、24.58%和25.5%。

　　但与营业收入高增长不匹配的是，这四家房企净利润仅仅微增2.5%，由去年同期的77亿元增加至79亿元，只增加了2亿元。

　　由于产品路线和经营模式不同，四家企业的净利润出现分化，其中万科同比增长25.1%至37.3亿元，金地集团增长5.1%至5.02亿元，招商地产则下降16.89%至12.21亿元，保利地产下降10.16%至25.1亿元。

　　从利润率来看，四大房企平均销售毛利率从去年的43.25%跌至40.5%，净利润率则从去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2个百分点。

　　如果按照盈利能力指标中的净利润与营业总收入比来算，四大企业全线下降。除金地集团净利润率低至7.8%，同比下降1.5个百分点外，其他三家房企净利润率基本在12%左右，且都出现了较去年6个点左右的下滑。

　　对于净利润率下降的原因，招商地产、保利地产和金地集团几乎均解释为“合作项目结转较多”所致，通过合作开发来应对楼市风险成为大型开发商的共同现状。不过，这也同时带来了净利润增长低于营业收入的尴尬。

　　另一个导致利润率下降的原因是销售费用的大幅增长，这主要是因为淡市下的营销难度加大所致，四大房企销售费用整体上涨了24%至23亿元。

　　此外，预收账款被认为是上市房企未来盈利能力的“晴雨表”，但四家房企的预收账款增长并不理想，仅仅由去年同期的330亿元增长4.5%至345亿元。

　　库存有增无减

　　尽管房企今年以来大举推行去库存策略，但房企库存量依然有增无减，其中“招保万金”四大房企库存货值，由年初的4760亿元进一步上升8.4%至5158亿元。

　　有机构统计亦显示，2012年上半年，包括上述四大房企在内的68家上市开发商实现营业收入约1118亿元，同比增长26%；净利润约170亿元，同比增长近6%。同时，这68家上市房企的存货也同比增加近三成，达7996亿元。

　　但各大房企的促销跑量策略，对改善现金流状况颇见成效，其中上述四大房企手中持有的现金量由年初的855亿元增加28%至1092亿元。

　　以万科为例，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%。金地集团目前持有的现金高达190.3亿元，为一年内到期借款的1.6倍。

　　最为明显的是保利地产，其经营活动产生的现金流量净额为16.15亿元，同比增长119.55%，经营现金流连续三年为负的情况得以改善。

　　现金流的改善和开发商减少拿地也存在直接关联，减少拿地在一定程度上也反映出开发商资金压力仅仅是相对减轻。

　　从龙头万科的情况来看，上半年万科在土地市场上颇为保守，一季度甚至在招拍挂市场上没有收获。1至6月，万科仅仅新增加开发项目14个，对应规划建筑面积合计为213万平方米，仅仅约为去年同期的一半。

　　更明显的是金地集团，该公司全年计划106亿元，但在今年上半年却“颗粒无收”，半年内“零”拿地的情况在整个行业都颇为罕见。

　　尽管上半年营收情况不错，但开发商对下半年仍不乐观，“招保万金”四大房企均把灵活促销和加快去化速度作为重要目标。

　　金地集团总裁黄俊灿表示，目前房地产行业政策调控的底部已基本形成，房地产调控政策加码的必要性和可能性较低，但限购、限贷等核心调控政策短期内不会退出，各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平，房价出现大幅反弹的可能性很低。

　　金地集团同时称，由于销售价格的下降以及偏高端的产品结构受调控影响较大，预计将对公司2012年的利润产生较大压力。

　　大型房企中除了保利地产、招商地产净利润下降之外，富力地产不久前也发出业绩预警，称净利润将同比大幅减少。此外，华侨城净利润也同比下降4.2%。

　　即便是万科，继去年实现净利润96.2亿元之后，今年冲刺百亿利润大关是其重要目标，而万科要在下半年实现63亿元的净利润依然压力不小。