朱大鸣：楼市调控政策失守 房价已有暴涨的冲动

　　据经济之声《交易实况》报道，有媒体统计，目前全国已有33个地方政府尝试了楼市政策微调，内容涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。扬州新政没有被叫停，受到调控重压的各地政策重新反弹，部分地区楼价开始反弹。有媒体统计了夭折的政策和尚在保留的政策：自2011年下半年以来，北京、上海、杭州等30多个城市就出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及放松限购条件、土地出让松绑、改变普通住宅价格标准、提高公积金贷款额度、首套房贷利率优惠、税费优惠以及购房补贴等。其中，芜湖、佛山等城市的政策调整，几天后均被叫停。其他“微调”措施被视为对房地产调控政策的补充与完善，得以保留下来。

　　在笔者看来，扬州新政是这一轮房地产调控的转折点。虽然扬州新政微调的内容并不大，但是，一旦扬州新政没有被叫停，就意味着宏观调控发生了质的改变。扬州新政顺利保留，也给市场一个新的预期：在中国经济下滑的背景下，房地产将会重新担当起拉动投资的杠杆功能，成为货币超发的蓄水池。就是这样的预期，改变了市场博弈格局：根据北京中原市场研究部的数据，5月北京新房均价为每平方米2.0106万元，比4月均价上涨3.8%。不独北京市场因回暖和政策微调而涨价，很多地方楼盘又有了涨价的动力和勇气。扬州新政是中央和地方博弈的显著例证，给市场心理冲击巨大，已经远远超出了扬州一个小城了，所以，扬州新政是这轮房地产调控的转捩点。（点击查看>>>房产新闻）

　　因此之故，笔者在扬州新政出台之时，就撰文指出：为了摆脱救市嫌疑，扬州市住房保障和房产管理局称，猜测购房奖励政策是扬州市政府救市行动其实是断章取义，购房奖励政策是鼓励原本要买房的人群，更多地去选择装修房(成品住房)而非毛坯房，并不是鼓励个人买房。但问题是，无论鼓励去买毛坯房还是购买精装修房，从本质上来说，政策目的都是为了刺激购房，这一点是否定不了的，我们要看到的不是救市政策的力度，而是要看到救市政策的信号灯转向问题。不要认为力度不大就不是政策转向的信号，星星之火尚且可以燎原，何况政策之火，燃烧更猛烈。

　　时至今日，扬州新政出台还不到一个月，红五月正在中国蔓延，根据中原地产统计，5月份，全国54个典型城市累计成交已近20万套，创2011年年初新一轮调控以来的月度新高。扬州之火正在燃烧着整个中国大地，房地产市场很可能会触底反弹。扬州新政一直到了现在尚未被叫停，扬州救市政策实质上即是政策底。（点击查看>>>房地产板块行情）

　　面对气势汹汹的声讨和担忧房价再度暴涨的声音，我们相信管理层会平衡买卖双方的心理。特别是在当前稳增长的背景下，在很多无效公共投资耗费大量的信贷面前，房地产可能重新扛起救市大旗，在隐蔽中充当支柱，并非不可能。中国楼市从来就是政策市，一旦默许了地方救市，市场反弹就会出乎很多人的意料。中国经济问题很多，随意找个借口，都能成为掀起房地产救市的大旗。从地方救市的手段就可以知道了：有的借助刚需改变房贷政策；有的借助稳增长来搞基建，这些资金实际上是流到房地产蓄水池中了，否则哪个领域能够承受巨量信贷呢；还有的在实际操作中放弃了限购政策，大多数的救市手段就是玩弄概念和字眼，本质上就是救市。中国文字含义很多，随便换个名词换张皮就可以在下面运作很多事情。玩弄字眼不是老学究，而是别有深意。中国信贷之水冲到哪里，哪里就是滔天泡沫，物价、地价、房价无不如此。因此，一旦信贷政策失守了，中国房地产市场的再度回暖甚至暴涨，并非空穴来风，这是历次调控之后最真实写照。

　　如果微调大潮持续，中国房地产市场的底部就在眼前。我们只是就市场判断而言的，至于暴涨之后会发生什么社会后果和经济现象，那是仁者见仁智者见智的事情了。

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　　【产业动态】

　　多重利好支撑 5月全国楼市成交超预期大增

　　在各地陆续推出微调政策、开发商加紧推盘等多重因素共同作用下，5月全国各地楼市成交活跃，普遍超过市场预期。相关统计数据显示，5月30日大城市商品住宅总成交量约为1600万平方米，环比上涨约24%，同比涨幅更是达到28%；全月日均交易量环比上涨了14.5%，同比则上涨了30%。5月底的翘尾行情延续至6月，上周(2012年5月28日-2012年6月3日)京沪深广等10大重点城市商品住宅成交量环比继续上升12.9%。

　　业内人士表示，5月楼市成交量的大增大大超出市场预期，这是政策微调预期、开发商低开推盘以及促销跑量等多重因素作用的结果。在“刺激刚性”的政策微调时间窗口上，6、7、8三个月楼市成交量可能会延续温和上升的态势，市场活跃度将得以维持，甚至出现“淡季不淡”的局面。

　　多重利好支撑 5月楼市成交量大大超出预期

　　据中原集团研究中心初步统计，其监测的30大城市5月商品住宅总成交量超过1600万平方米，环比、同比涨幅分别达到24%和28%。而莫尼塔投资监测的52个城市5月商品房总成交量达到2138万平方米，环比上涨15%。不论从哪个机构的监测数据来看，“红五月”楼市成交量出现明显回升已是不争的事实。

　　而另一组数据更能反映出楼市成交现状。据莫尼塔投资监测的地产数据显示，5月52个城市全月日均交易量环比上涨14.5%，同比则上涨了30.2%。分析来看，销售超预期主要来自于以苏州为代表的三、四线城市，以及一线城市当中的北京、深圳和广州。销售回暖的同时，5月全国14个城市的商品房库存环比继续有所上涨，而一线城市库存环比则有所下跌；整体去库存化时间继续环比下跌，一线城市下跌3个月，至15.8个月。这说明5月一线城市在新盘低开、老盘优惠的销售策略下，去库存化基本得到实现。

　　值得关注的是，与3月“小阳春”行情不同的是，3月销售回暖完全靠刚性需求释放的支撑，而5月成交结构则发生上移，中高端住宅的集中入市以及低价策略，使得这部分需求与刚需一起支撑起5月的成交。以上海为例，5月中高端商品住宅(指单价3万元以上)的成交面积为15.5万平方米，超出4月全月水平的30%，达到近一年以来的最高点。这说明，在楼市调控大环境不放松的背景下，投资投机需求依然难觅，但改善型等部分二次置业需求正蠢蠢欲动，一旦市场回暖将形成强劲的购买力。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，自今年5月以来，重点城市成交量一直处于较高的水平，这说明本轮市场需求的释放仍在持续中，一方面，经过一年多的调控后，当前房价也持续在底部运行，促使部分购房者结束观望，入市积极性增加。另一方面，近期多个城市进行政策微调，对刚需入市的支持度大大增加。此外，在地方调控趋于宽松、且成交量持续回升的情况下，市场预期中看涨后市的成分增加，促使少部分消费者因担心未来市场反弹而购房。

　　虽然5月成交可圈可点，但业内对5月行情是否能够延续存有担忧。陈雪表示，目前这一轮市场需求的释放，很大部分是限购后长期观望的购房需求释放所至。未来是否仍能持续，还存在很大的不确定性：一方面，只要限购不取消，购房需求就不可能全面释放；另一方面，当前已执行的微调政策力度并不大，还不足以支撑市场在下半年持续复苏。

　　传统淡季市场或延续活跃行情

　　不过，从6月首周数据来看，这股成交势头仍在延续。链家地产市场研究部统计了北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、成都、苏州10大城市上周商品住宅成交量，共计成交2.16万套，环比继续上涨12.9%。以上海为例，上周商品住宅成交面积再破20万平方米，达到21.43万平方米，环比前周上涨15.46%

　　对于6月以及传统淡季7、8月份的来临，业内普遍保持谨慎乐观的预期。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，接下来的6、7月份基本上会延续4、5月份的市场活跃度，即便是在传统淡季，预计也不会出现成交量的大幅下跌。莫尼塔(上海)投资发展有限公司地产分析师施琪也认为，市场在接下来的两到三个月内将维持温和回升的趋势。

　　中国房地产信息集团研究总监薛建雄表示，目前市场上的可售存量仍较充足，加上6月份还有一批新盘要上市，估计推盘量接近5月份的水平，成交量仍会保持回升态势。“其实很多开发商都是因为现在市场价格太低，达不到销售预期而不敢推盘。他们也都在等市场回暖，只要市场人气稍微起来一点，他们就会加大推盘力度。”薛建雄说。

　　更有相对乐观的市场人士认为，接下来的6、7、8三个月或许将出现“淡季不淡”的现象。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年6、7、8月份的市场状况可能既不像往年一样遭遇明显淡季，也不会出现成交暴涨，成交量将保持温和状态，甚至出现小幅反弹。张宏伟分析认为：首先，目前政策层面正值“刺激刚需”的时间窗口，刚需应该会在6月—8月份继续释放需求；其次，开发企业资金面压力将持续存在，供应的增加与个案价格的调整将促使后市成交量保持一定水平，不会出现大幅下滑。

　　张宏伟认为，开发商与其像去年一样等到年底再冲刺销售业绩，不如利用当前政策微调的时间窗口，及时降价跑量，有条不紊地分阶段完成销售目标。(上海证券报)