福星股份：价值严重低估的武汉旧改龙头

　　事项：

　　福星股份公告：公司于2012年1月20日，以挂牌竞价方式分别竞得位于武汉市洪山区和平街和平村编号为P(2011)255 号、P(2011)256 号地块国有建设用地使用权，成交总价款为人民币23.52 亿元。

　　评论：

　　新增项目盈利前景广阔，按最保守预测能增厚NAVPS 1.51 元

　　公司获得武汉市洪山区和平街和平村城中村改造项目，总价23.52 亿元，总建面120 万平方米(含商业及配套设施建筑面积约31.78 万平方米)。从区位上看，项目位于武汉东湖西北部，南北临近平安大道和友谊大道，交通十分便利；周边几公里内学校、公园、医院、体育场、购物广场等配套资源丰富，临近项目福星惠誉国际城、福星水岸星城和万科朗园住宅二手市场挂牌价格已约达9500 元/平方米、11700 元/平方米和9800 元/平方米。公司此次获得的和平村城中村改造项目成本低廉，盈利前景广阔，按未来销售均价8500 元/平方米的保守假设，预计该项目能增厚公司NAVPS 1.51 元。

　　预计2011 年签约销售金额至少达到70 亿

　　根据公司房地产行业收入及预收款的变化情况，推算2011 年前三季度公司累计实现销售额约40 亿元，达到去年全年销售额的92%，增速超越行业平均水平。值得注意的是，报表反映的40 亿元销售额为实际获得回款的销售数据，前三季度银行资金额度紧，多数房地产项目签约销售额与销售回款存在一定的时间差，由此推断，公司前三季度签约销售情况要好于报表反映的40 亿元，按80%的回款率计算，公司前三季度销售已超50 亿。据我们对在售项目跟踪，四季度销售额约30 亿，预计全年签约销售金额至少能达到70 亿水平。

　　较好的销售业绩也为公司积累了较多的可结算资源，截止三季度末，公司预收账款已达34.33 亿元，接近去年全年结算量，业绩锁定性强。

　　股价破净，估值低廉，已充分反应极度悲观的预期

　　公司1月20 日收盘价格为7.39，市净率仅为0.96 倍，在A 股145 家房地产上市公司市净率排名中(由低到高)，排名第四，是全国和区域龙头地产股中，唯一剔除公允价值变动后市净率仍低于1的上市公司。我们测算的公司RNAV 约为19.08 元/股，P/NAV 仅0.39，目前股价对应RNAV 已折让超，60%，已反映了极度悲观预期，我们认为公司股价已被错杀，目前已具备较高的安全边际。

　　增速稳，业绩双轮驱动，给予“推荐”评级

　　公司业务“双轮驱动”：①房地产业务在武汉市场始终保持龙头地位，城农村改造的开发模式使公司在土地储备获得上具备独特优势；②金属制品业务领域已有 20 多年的技术积累，未来子午轮胎用钢丝帘线项目以及切割钢丝项目还将为公司提供新的业绩增长点。公司业绩锁定性强，增长稳定，我们预测2011-13 年EPS 分别为0.85(8.7x)、1.30(5.7x)、1.70(4.3x)，RNAV19.08 元，P/RNAV 为0.39，维持“推荐”评级。

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