1.4万亿存货压顶133地产公司 15家负债率超80%

　　其中7家负债率高于85%，15家高于80%，51家高于70%

　　地产业告急。

　　危险的信号潜藏在133家地产上市公司的三大财务指标中。

　　首先是资产负债率高企。据同花顺（300033）统计，截至3季度末，沪深两地133家上市房企的平均资产负债率为63%，其中7家负债率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，80家高于均值。行业总负债首破万亿。

　　经营性现金流缺口也在急剧膨胀。约7成共91家公司经营性现金流告负。最严重的是首开股份（600376）（600376.SH）和保利地产（600048）（600048.SH），缺口近67亿。而这133家公司中，账面资金少于10亿的有83家，少于1亿的有20家。

　　再就是存货居高不下。近8成合计102家上市公司拥有超过10亿的存货。头四号公司是万科A（000002）（000002.SZ）、保利地产、金地集团（600383）（600383.SH）、招商地产（000024）（000024.SZ），分别有1929亿、1472亿、653亿、470亿的存货待周转。

　　这三组数据的矛盾点在于，有6成公司账面尚不足10亿资金，却有8成房企积压的存货超过10亿。周转不灵资金紧缺的地产商们，拿什么来拯救过70%的负债率？

　　51家房企资产负债率超过70%

　　高资产负债率几乎成了地产业的代名词。ST园城（600766）（600766.SH）是首家出现资不抵债的房企，据同花顺数据，ST园城在133家上市房企中负债最严重，负债率高达110%。其次是高新发展（000628）（000628.SZ），负债率达95%，濒临资不抵债的边缘。此外资产负债率超过80%的上市房企有15家，其中包括了四大房地产商之一保利地产。

　　地产商高负债的根源在于十年黄金地产期驱动下的快速扩张。不管是地产大鳄，还是中小地产商，都力图从十年的行业景气中分到一杯羹。保利是其中的一个典型。

　　“保利风格相对激进。”众多分析师这样评价保利。业内则用“三抢”——“抢土地、抢市场、抢项目”来总结保利。

　　据理财周报统计分析，保利地产在过去的7-8年间扩张速度较快，2010年最为明显。而2010年，是中国房地产最为鼎盛的一年。

　　2003年至2011年三季度保利累计赚取利润170亿，其中仅2010年一年的净利润就有55亿，占比32%；同期经营性净现金累计-537亿，2010年高达-445亿；2004年至2011年三季度，保利地产的存货累计增加了1457亿，仅2010年一年就剧增了498亿；近8年保利地产总负债1004亿，其中2010年一年债务就新增了307亿。

　　“保利这两年的扩展力度很大，平均每年至少新开拓7-8个城市。”东海证券分析师李文印证了理财周报的分析，“今年大环境不好，稍微放慢节奏了。”

　　但是，相对其他地产商，今年保利的扩张力度仍然不小。前三季度保利盈利35.7亿，而经营现金赤字却高达66.7亿。

　　据国泰君安研究所统计，今年1-10月，保利拿下了20多个地产项目，累计911万平方米，支付地价306亿元。仅次于万科的新增地块建筑面积1415万方米。

　　而业内的多数地产商则变得谨慎了。“今年房地产投资收紧，地产商的拿地数量都比去年下降，减少了40%左右。” 华泰证券（601688）某分析师告诉理财周报记者。

　　面对现金压力，保利仍然沿袭过去8年的运营模式，靠外部融资来缓解现金压力。截至3季度末，保利的资产负债率约为81%，其中借款和债券在总资产中的占比达30%，预收账款占比达41%。换句话说，保利借用银行、债权人和客户的钱在赚钱。

　　万科、招商和金地的运营情况也与保利相似，负债率分别为79%、67%、75%。今年前三季度这三家地产大鳄分别盈利41亿、27亿、54亿，却各自承担了15亿、27亿、36亿的经营现金缺口，新增借款和债券分别为-30亿、36亿、10亿，预收账款增量分别为484亿、28亿和127亿。

　　事实上，133家上市地产公司中依赖举债扩张的多达80家（资产负债率超过70%），招保万金仅仅是这80家房企的最大典型。

　　目前“招保万金”的账面资金在133家公司排行前四，合计861亿，资金相对充裕。但是，相对于“招保万金”这四大金刚，一些中小房企面对调控的抗风险能力可能会稍嫌不足。

　　“‘招保万金’是房地产企业中的佼佼者，面对调控算是相对安全的。但是它们也会遇到资金链紧张的问题，可想而知整个行业的形势有多严峻，中小开发商破产的可能也是有的。”珠海某地产商品宣传部邓女士表示。

　　众多分析师也纷纷表示，体量小、资金压力较大的中小型房地产企业将面临严峻考验，甚至退出市场。

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