农村工作会将开 多地加快土地流转(3)

　　华安证券：三中全会决定之三 土地流转

　　事件：

　　《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)发布。

　　主要观点：

　　突破农村用地使用性质约束有较大难度按《决定》中的表述，农村集体经营性建设用地转让有“符合规划和用途管制”这一前提。这表明，在不改变土地性质规划前提下，农村建设用地流转无法给城市工商业、住宅带来增量土地供应。从根本上说，这是由我国所有制基础决定的，所以，未来在这一点上突破可能性小。农村建设用地流转将主要为农业发展带来土地变革机遇。

　　各地试点早已开展，目前安徽模式可观察农村建设用地流转试点早就开始。此前，比较有代表性的有重庆、成都的地票模式，深圳模式、温州模式，嘉兴的两分两换模式等等。其中，重庆、成都的地票模式对改变农村用地使用性质形成实质上的突破，后来停止；而温州模式在县域内允许土地流转，并允许农村宅基地在非城镇户籍中流转，这事实上可以看作新一轮“土改”的重要样本。

　　安徽模式的关键在于土地流转新机制与宅基地退出补偿激励机制。目前安徽模式比较明确的是农村集体资产折股量化，但在土地规划改变，农村土地如何流转用于城市建设方面，具体方式尚不明确；这一环节重点将是政府土地收储的收益分配方式。这个过程如何体现《决定》精神“与国有土地同等入市、同价同权”，并“合理提高个人收益”，值得继续观察。

　　主要机会在于土地价值重估，长远有利于规模化农业发展和增加农民收入土地流转方面投资机会主要来自于三条线：1)土地价值重估；2)规模化农业发展；3)农民收入增加以后给消费、公共服务等领域带来的需求增长。

　　土地价值重估将是最主要短期机会。目前全国许多地区已经开展这方面试点工作，此前有的模式，如重庆地票模式，并不符合现行法律与政策方向，因此无疾而终。在三中全会《决定》公布后，便于各地更清楚中央政策方向和原则，试点夭折概率降低。土地价值重估机会确定性更强。

　　农村建设用地流转长远来看，有利于发展规模化农业。目前许多农业公司，囿于土地因素，扩张受限。建立城乡统一的建设用地市场，推进农村土地流转，有助于这些企业发展规模化经营。

　　另外，“合理提高个人收益”长远来看将增加农民收入，提升他们的消费、公共服务等方面需求。