上海或推新版国资改革方案 6只股票踏上牛股(2)

　　中华企业:上房集团报表合并,无锡区域再次拿地

　　类别：公司研究 机构：海通证券股份有限公司 研究员：涂力磊,谢盐 日期：2013-10-25

　　事件:公司公布2013年三季报。今年前三季度,公司实现营业收入35.09亿元,同比大增66.21%;归属于上市公司股东的净利润3.01亿元,同比增加5.06%;实现基本每股收益0.19元。

　　投资建议:作为多年立足上海拓展长三角的知名房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。今年三季度末,上房集团正式进入公司合并报表,这使得公司增加33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城优质项目储备,有利推进同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平,可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快,费用率有所降低。公司同时设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.40和0.50元,对应RNAV是10.47元。截至10月24日,公司收盘于6.84元,对应2013、2014年PE分别为17.04倍和13.72倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲,项目去化加快,同时具备国企改革概念,我们以RNAV即10.47元作为目标价,维持公司“增持”评级。

　　主要分析:今年前三季度,受房产结算增加推动,公司营收大增66%;而投资收益减少使净利润增幅小于营收增幅:2013年前三季度,公司结转房产项目较大幅度增加。报告期内公司实现营业收入35.09亿元,同比增加66.21%;由于上年公司转让华营置业公司100%股权取得投资收益,本期没有,这使得报告期内公司实现净利润3.01亿元,同比增加5.06%。

　　2013年7月,公司完成对上房集团60%股权的收购,这将增强公司发展后劲,推进同业竞争问题的解决;10月公司拟出售锐思公司100%股权,为公司后续发展提供资金支持。2013年7月25日,公司公告称,经公司第七届董事会第五次会议及公司2012年度股东大会年会审议通过,并经上海市国有资产监督管理委员会原则同意,公司以12.76亿元的较低价格收购公司控股股东地产集团所持有的上海房地(集团)有限公司60%股权(被收购公司2012年底的账面净资产为18.52亿元,评估后净资产为21.26,亿元,增值率14.81%)。近日,公司已办妥股权变更的工商登记手续,完成向地产集团收购上房集团60%股权的事宜。截至今年三季度末,公司已持有上房集团100%股权,该公司进入合并报表。

　　上房集团主要拥有徐汇小闸镇和嘉定国际汽车城项目。前者位于上海中心城区内环线沿线西南段,属徐汇区,目前已进入实质性开发阶段。上房集团拥有项目71%股权,预计可售面积约33万平,其中住宅24.2万平,商铺会所0.5万平,地下车库8.3万平;后者位于上海市嘉定区,目前住宅开发进展顺利且预售情况良好。上房集团拥有项目50%股权,项目占地面积240万平,总建面约118万平,目前未建住宅51.4万平。我们认为,该交易完成后对将进一步优化公司资产结构,推进公司主业发展,增强企业发展后劲,推进解决同业竞争问题。

　　为提高资金使用效率,为公司后续发展储备资金,今年10月12日,公司公告称,公司控股87.5%的子公司上海古北(集团)有限公司拟将其全资控股的上海锐思资产管理有限公司100%股权公开挂牌转让,挂牌底价14.64亿元。上海锐思资产管理有限公司注册资本8.48亿元,持有古北国际财富中心(一期)及其车位等物业。该物业位于上海市长宁区虹桥路以南、金珠路以东,地上面积2.13万平,地下面积1.33万平(包括0.99万平地下车位)。锐思资管全部股权在2013年8月31日的评估价值为12.88亿元(账面价值8.48亿元),溢价挂牌后的挂牌底价为14.64亿元。

　　截至2012年末,公司古北国际财富中心(二期)落成并运营,公司出租物业已达21.17万平,同比上升92%。公司通过转让子公司股权的方式出售古北国际财富中心(一期)等物业,将有利于保持开发与出租业务的合理配置;同时,提高资金使用效率,为公司后续发展储备资金。

　　预计锐思公司股权转让将增厚公司EPS约0.26元。根据锐思公司账面值8.48亿元,挂牌底价14.64亿元,以及上市公司控股上海古北(集团)有限公司87.5%的比例,我们预计,该子公司股权转让将给上市公司合计带来净利润4.04亿元,相当于增厚上市公司EPS约0.26元。

　　2013年第三季度公司增加土地储备1个,土地储备足够未来三年开发:2013年9月,公司控股90%的上海房地产经营(集团)有限公司,其旗下控股60%的无锡中城置业有限公司,后者控股51%的无锡中城誉品置业有限公司(另外49%的股权由上海房地产经营(集团)有限公司直接持有)以137,008万元的价格竞得无锡XDG-2012-58号地块使用权(经测算,公司合计持有该项目权益76.54%)。该地块位于无锡市滨湖区梁溪路南侧、孙蒋路西侧,面积95495.5㎡,用途为二类居住用地及商业用地,容积率≤3.1-3.3(含保留建筑),建筑密度<35%,绿化率>30%。这将有助于公司区域拓展目标的实施。截至报告期末,公司拥有项目储备权益建面达392万平,可以满足公司未来三年开发。

　　投资建议:收购优质资产增强发展后劲,项目去化加快,维持“增持”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名房企,公司以住宅和商业地产双轮驱动发展。今年三季度末,上房集团正式进入公司合并报表,这使得公司增加33万平徐汇小闸镇和51.4万平嘉定汽车城优质项目储备,有利推进同业竞争问题解决。目前,公司拥有商品房项目权益建面392万平,可满足三年以上开发需要。公司商品房和存量商业物业去化加快,费用率有所降低。公司同时设立股权投资和生态农业公司,多元化拓展起步。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.40和0.50元,对应RNAV是10.47元。截至10月24日,公司收盘于6.84元,对应2013、2014年PE分别为17.04倍和13.72倍。考虑到公司收购资产增强了发展后劲,项目去化加快,同时具备国企改革概念,我们以RNAV即10.47元作为目标价,维持公司“增持”评级。

　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。