王亚煌：着急购买和抛售房产的人只是白忙一场

　　最近一段时间，随着中央关于改革进展的表态，和“838”方案的公开，以及政府的进一步实际行动，与“任大炮”的再次“开腔”，关于房价走势的各路预测一下子多了起来，而且是众说纷纭、涨跌不一。可以说，房价被人们喊得涨来跌去，最近真有点忙。

　　那么房价未来的走势究竟如何呢？是如坊间所说，从长远来看，由于大城市的资源进一步集中，所以一线城市的房价还会持续上涨？还是如某些媒体所言，政府将会加大土地供应，并开征房产税，房价将有效回落？

　　笔者认为，要看清未来的房价走势，我们还需要做一道简单加减法的数学题。因为之所以会发生“房价有点忙”的这种情况，与近期密集的利多与利空消息有很大关系。我们应客观的梳理一遍这些消息，将其对房价可能产生的正负效果以百分比数字来进行计算，从而得出房价将来的大致走势。

　　首先我们要计算的是已经既成事实的自住型商品住房。北京市2013年底前要完成不低于2万套自住型商品住房供地，明年还将推出5万套自住型商品住房。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。如果自住房的供应量巨大充足，申请者人人可以得之，那么对市场会带来巨大冲击。但遗憾的是，自住房2万套的供应量对北京地区来说是杯水车薪。并且从实质上来看，自住房虽然挂了“商品房”的羊头，卖的却还是“经适房”的狗肉。而且政府尚未把08年保障房申请者的漏洞堵上，自住房也不过是减少保障房建设，拆东墙补西墙出来的建设量，所以对市场的影响微乎其微。按对房价影响百分比计算，约在正负1%之间。

　　其次是真正对房价影响巨大的小产权房。新一轮土地改革重点之一将是农村集体经营性建设用地，而之前公布的国研中心“383方案”，有关农村集体土地入市的传闻更是搅动了市场。一旦小产权房转正，其巨量供应合法进入市场，将对房价调控产生巨大效果。全国工商联调研数据显示，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。其中，北京、太原、深圳等地小产权房占当地住宅市场份额均超过两成，房价仅为临近地段商品房价格的25%至60%左右。如果我们按照小产权房占市场20%的比例，价格相当于商品房一半来计算，整个住房市场的价值总量大约会被拉降10%，房价将会受到负5%至8%的影响。但前提条件是小产权房真的能在近期迎来曙光，而不是前几次一样的“狼来了”。

　　再次是房产税。很多媒体称，三中全会后，楼市调控措施会采釜底抽薪之法，改革集中在土地、税收及体制方面，也就是要征收房产税。但是笔者并不相信中国在几年内会开征存量房产税。因为从目前各地的房产税试点情况来看，现在征收的所谓房产税其实都是增量房产税，取房产税之名，行交易税之实。其中很重要的一个原因是政府征收存量房产税很困难，我们没有一套自觉完善的报税缴税体系。很多群众连取暖费、物业费尚且拖欠，更何况房产税？而增量房产税通过试点城市的运行情况来看，其对房价的影响不大，充其量也就在负2%以内。

　　接下来是取消限购的传言。这主要是任志强说的，他的原话是“我觉得可能(十八届)三中全会就让它停止了。因为李克强已经说了好几次，要减少政府行政干预，行政对市场的干预，他上任的时候，记者招待会上就说，砍掉政府那只乱摸的手。”其实任志强此言不虚，从长远来看，限购这种干涉群众买卖自由的调控手段迟早是要退出历史舞台的，但是在今年房价“涨声一片”的背景下，应该不会这么早退出。而如若退出，其在开始执行后，原先保持10%势头的房价上涨趋势一度被压在了3%以内，其取消带来的市场压抑释放也是巨大的，粗略估计会使得房价有10%左右的上涨。

　　最后则是货币政策的影响。很多国人买房投资都建立在人民币对内持续贬值的预测上，而一路走高的M2，也在佐证着不动产仍然是最好的保值工具。但最近李克强总理有个表态很关键，他在中国工会第十六次全国代表大会上的经济形势报告上说，“中国政府赤字率达2.1%。就货币来说，我们的广义货币供应量M2的余额3月末超过了100万亿元，已经是GDP的两倍了。换句话说，就是”池子“里的货币已经很多了，再多发票子就有可能导致通货膨胀。”这也就意味中国未来的货币政策将走向保守，进行适量的控制。而偏紧的货币政策有利于将楼市中的资金吸回股市、储蓄和实体经济。事实上，从银行钱荒开始，有人就已经嗅到了这一趋势，并联手炒作房价地价，争取最后的一次疯狂然后抛售，否则以市场的情况难以解释一线城市今年的房价走势。严格控制新增货币量，对房价的影响大约会在负3%至5%左右。

　　综上，目前的房价的利空消息主要有小产权房入市、房产税、货币政策；利好消息主要是放松限购；自住房则不会产生影响。不论从消息的数量上，还是可行性来看，利空消息都要占据优势。同时单纯从预测的百分比来做加减法，未来房价的走势大约会在0至负5%之间，应该不会出现大涨或是大跌的局面。所以纵然房价最近有点忙，着急购买和抛售的人们恐怕也只是白忙一场了。

　　(王亚煌，中国经营网专栏作家，知名时评人，高产评论员。)