宅基地流转引“遐想”土地改革试点锁定海南

　　 宅基地流转引“遐想”土地改革试点或锁定海南

　　随着十八届三中全会召开日期的确定，各类改革憧憬再度引发市场“浮想联翩”；而呼声极高的“土改”，近来似乎出现了新进展。本月29日，国土部起草的《节约集约利用土地规定(草案)》(征求意见稿)公开向社会征求意见，其中允许农村闲置宅基地实行自愿有偿退出引发了市场广泛关注。分析人士表示，农民宅基地转让禁令的有望解除，再度将土改推到舆论的风口浪尖；作为土改先锋的代表，海南已经在试点宅基地参与旅游试点开发，并取得了不错的效果。短期来看，土改热的重燃，或令海南土改相关个股再度获得资金的青睐，如罗顿发展、罗牛山、海南橡胶及海南高速等。

　　宅基地转让禁令解除在即

　　所谓宅基地，是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用的集体所有土地，其所有权属于农村集体经济组织，而使用权的性质已经被我国《物权法》确定为用益物品。

　　自建国以来，我国一直明令禁止宅基地的流转。然而，近三十年来，伴随着经济的高速发展，我国正经历着一个经济和人口高速增长、城市化进程加快、土地需求旺盛的时期，限制宅基地流转的局限性也就日益显现：宅基地隐形交易、土地闲置造成资源浪费、农民融资困难、土地所有者利益受损等现象屡见不鲜。给农村宅基地确定使用权是农民财产权和居住权的基本保障，但如何与时俱进地改革农村宅基地使用权制度，使之适应社会经济发展和社会转型的需要，已成为一个不容回避的问题。

　　在土改呼声日益高涨的背景下，10月29日，国土部起草的《节约集约利用土地规定(草案)》(征求意见稿)(下称“草案”)公开向社会征求意见。根据该“草案”，国家将对新增建设用地实行总量控制，下级土地利用总体规划确定的新增建设用地总量不得突破上级土地利用总体规划确定的控制指标。

　　国土资源部耕地保护司司长严之尧表示，城镇化率每提高一个百分点，就要转移1400万人，用地287万亩。如果城镇化率达到80%，至少还需要8000万亩土地，因而土地供需缺口较大。

　　为促进节约、集约利用土地，“草案”明确，将土地节约集约利用的目标和政策措施纳入地方经济社会发展总体框架、相关规划和考核评价体系。其中，对供地率较低的地区，以及闲置土地率较高的地区，应当在下达下一年度的土地利用年度计划时予以适当核减。

　　海南宅基地 参与旅游开发成亮点

　　早在今年3月份，有媒体就报道，海南在试点农村集体土地参与旅游开发。对此，海南省住建厅表示，将积极探索乡村旅游发展新模式，会同国土部门研究探索农村宅基地的自由流转，规范农村宅基地的使用方式，进一步释放当地经济发展的动力。同时，农村会结合海南国际旅游岛建设的要求，利用农村集体建设用地积极发展观光型农庄等乡村旅游，吸引城市居民到乡村投资和消费旅游。

　　据相关数据显示，截至2012年底，海南省89.65万农户领到了宅基地，发证率占全省应发证总户数的97.7%。海南省规定，村民一户只能拥有一处划拨宅基地用于住宅建设，占地面积不得超过175平方米。农村村民建住宅应当依法取得宅基地使用权，不得擅自占用土地建住宅。村民将原有住房出卖、出租或赠予他人后，再申请划拨宅基地的，不予批准。禁止城镇居民到农村非法购买宅基地建房，违者予以没收。禁止变相通过联营合作、入股等形式建设“小产权房”、出售“小产权房”，违者予以没收或拆除。

　　不过，尽管海南省对村民宅基地的使用权有严格规定，但同时也在积极推动农村土地使用制度改革。2009年国土资源部批准三亚市作为农村集体土地产权制度改革试点。试点单位成立了三亚槟榔园种养殖农民专业合作社，与当地农业龙头企业合作，制定了《新农村合作开发概念方案》，尝试用土地作为资产与企业合作，农民以土地入股，共同开发建设。2012年国土资源部再次明确要求在海口、三亚、陵水等市县开展全国农村集体土地产权制度改革试点，海南省进一步将保亭也纳入试点。海口主要是探索集体土地交易平台建设与宅基地管理，三亚、保亭着重探索农村集体土地参与旅游开发，陵水则着重探索旅游景区周边农村集体土地流转和利用，分类稳步推进改革试点工作。

　　业内人士也表示，农村宅基地的确权工作，将为国际旅游岛的建设提供支持。特别是与国际旅游岛相关的产业，如地产和现代服务业和公共设施的建设，对土地的需求量将相当巨大。

　　目前来看，海南对于宅基地转让、抵押等方面的工作，还未制定相应的政策。未来一旦相应的政策出台，除了为项目建设提供用地外，将进一步释放出当地经济发展的动力。比如当地村民通过宅基地转让、抵押等获得资源，从而有助于村民搞副业，激活市场要素。

　　土改热复燃 “海南模式”再受追捧

　　农民宅基地转让禁令的有望解除，再度将土改推到舆论的风口浪尖；作为土改先锋的代表，海南已经在试点宅基地参与旅游试点开发，并取得了不错的效果。短期来看，土改热的重燃，或令海南土改相关个股再度获得资金的青睐，如罗顿发展(600209)、罗牛山(000735)、海南橡胶(601118)及海南高速(000886)等。