上海自贸区概念迎三大利好 4公司最具满仓价值(4)

　　香港自由港政策下住宅价格和月租金年复合增速分别达18.5%和10.4%,说明未来自贸区地价和租金将快速上涨:目前,香港地区由香港岛、九龙司和新界三个部分组成,总面积1061.8平方公里。早自1841年6月7日,英国商务监督义律曾宣布商人可以“自由进入香港”,从香港“进出口货品均不必课税”以来,香港即实行自由港政策。1997年香港回归前的5年时间内,香港私人住宅价格指数增长了154%,5年间年均复合增长率达18.48%。

　　同样,香港港岛私人住宅月租金从1984年的69.3港元/平增长至1997年的263.7港元/平,13年间增长了2.81倍,年均复合增长率达10.41%。

　　我们认为,随着中国(上海)自贸试验区政策的逐步推行,包括外高桥在内的区域地价和租金水平将出现明显上升。

　　投资建议:定向融资推进五大平台建设,自贸试验区建设下公司有望受益五大利好,维持“增持”评级。公司属自贸区开发主体唯一上市公司,重要地位不言而喻。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为重要全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.68和0.88元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下我们得到公司RNAV是28.24元。截至8月29日,公司收盘于13.5元,对应2013、2014年PE分别为19.83倍和15.32倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV的80%折,即22.6元作为6个月目标价,上调公司评级至“买入”评级。

　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。