上海自贸区概念迎三大利好 4公司最具满仓价值(2)

　　外高桥深度报告:真龙出海,自贸区开发主体唯一上市公司

　　外高桥 600648

　　研究机构：海通证券 分析师：涂力磊,谢盐 撰写日期：2013-08-30

　　事件:

　　2013年8月30日,公司第七届董事会第二十二次会议决议通过了《关于公司符合非公开发行A股股票条件的议案》。公司拟采取非公开发行的方式向特定对象发行股票。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第二十二次会议决议公告日(2013年8月30日)。经董事会讨论决定,本次发行股票价格不低于13.20元/股,发行股份数量不低于10,000万股(含10,000万股),不超过26,732万股(含26,732万股),募集资金净额不超过27亿元,其中21亿元计划用于跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、专业物流平台、高端现代服务业平台、功能性贸易平台,以及6亿元用于补充流动资金。本议案尚需提交公司股东大会审议,其生效和完成尚待有关审批机关的批准或核准。

　　公司公布2013年半年报。报告期内,公司实现营业收入39.83亿元,同比增加37.18%;归属于上市公司股东的净利润5.26亿元,同比大增400%;实现基本每股收益0.52元。

　　投资建议:

　　公司属自贸区开发主体唯一上市公司,重要地位不言而喻。在李克强总理“开放倒逼改革”下外高桥乃至股份公司有望成为重要全球重要战略核心平台公司。目前自贸区建设已经上升为国家战略高度,公司外高桥基本面将进入颠覆性反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现“产城融合”。其中森兰项目130万平(目前已启动78.58万平),有望给公司带来丰厚回报。我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.68和0.88元。对照香港自由港政策下生产要素价值重估,我们预计未来公司资产价值将显著受益自贸试验区推进进程,并受到政策红利、产业升级、地价重估、定位转变和职能升级五大利好。在暂不考虑该因素的情况下我们得到公司RNAV是28.24元。截至8月29日,公司收盘于13.5元,对应2013、2014年PE分别为19.83倍和15.32倍。考虑到森兰项目进入开发高峰,外高桥将受益于自贸试验区建设,定向融资将加快公司五大平台建设,我们以RNAV的80%折,即22.6元作为6个月目标价,上调公司至“买入”评级。

　　主要分析:

　　上半年,受土地转让收入确认15.95亿元的推动,公司营收增加37%;土地转让毛利率高使得净利润大幅增加400%:2013年上半年,公司确认了A10-3地块转让收入15.95亿元。受此推动,报告期内公司实现营业收入39.83亿元,同比增加37.18%;同时,土地转让毛利率高达70%,由此,报告期内公司实现净利润5.26亿元,同比大增400%。

　　2013年,公司预计实现营业收入76.88亿元,上半年实际完成39.83亿元,完成率为51.81%;预计实现归属于母公司的净利润4.63亿元,上半年实际完成了5.26亿元,已完成全年目标;预计基本每股收益0.46元,上半年实际完成0.52元,已完成全年目标。

　　2013年以来公司启动森兰项目48.4万平;2011年来公司已启动森兰项目开发权益建面合计90.96万平:2013年以来,公司继续加快森兰·外高桥项目开发。2013年4月,公司同意启动森兰·外高桥商业商务区D1-4项目、D4-4办公楼项目、D3-2办公楼项目的开发建设。上述项目合计开发面积为10.78万平,总规划建面为36万平,总投资额达56.1亿元。2013年6月,公司同意启动森兰·外高桥A12-1和A5-1地块商品住宅项目,占地面积合计9.61万平,地上计容建面合计12.38万平。2011年至截至报告期末,公司合计启动森兰项目面积41.16万平,总规划建面90.96万平,预计总投资额达122.81亿元。我们认为,这些项目的开发将推动公司未来几年租赁收入保持较快增长。

　　公司已签订的物业合同剩余未结算资源达23亿元,这将增厚未来公司净利润1.63亿元:2010年报中,公司披露与浦东高行镇人民政府签订《重大工程配套商品房定向供应协议》,出售总建面2.33万平的配套商品房,截至今年上半年,公司收到9141万元,我们预计未来还有0.5亿元等待结算。2010年半年报中,公司披露与浦东河道署签订《高南河水系工程项目投资建设与政府回购协议书》,该项目投资规模8.5亿元,回购期6年,按年支付。截至2013年1季度,公司共收到回购款4.76亿元。我们预计未来还有3.74亿元等待结算。2012年9月,外联发与上海市锦江航运公司签署《物流二期4-1地块房地产定向转让协议》,转让价2.99亿元。截至年报报告日,公司已收到预付款2.39亿元。我们预计尚有0.6亿元等待结算。2012年10月,公司董事会同意上海外高桥物流中心有限公司为普高公司定制建造约21万平的仓库,并以不低于5800元/平价格转让。截至2013年上半年,桩基施工已完成50%,公司已收取项目进度款1.24亿元。我们预计未来还有11.15亿元等待结算。2013年8月6日,公司同意在森兰·外高桥D4-4地块(南临洲海路,北临绿地,西临兰嵩路,东临D4-5森兰国际项目)引进全球最大的体育用品零售商迪卡侬公司总部,后者将以6亿元租赁、购买该物业。

　　由上可知,目前公司在手合同尚有22.89亿元资源等待后期结转确认。我们预计上述剩余物业转让合同有望在2-3年内增厚公司净利润1.63亿元,给公司累计增厚EPS合计约0.16元/股。