STCN地产双周报：调控新政即将来袭？

　　一、市场聚焦：

　　调控压力增大 房产税扩容是必然趋势

　　近几个月价量火热的楼市，无疑给调控带来了巨大的压力。不过，据多家媒体报道，楼市调控长效机制有望在十八届三中全会后逐渐浮出水面，而作为关注度极高的税收调控政策——房产税，或将应市场呼吁出台扩容举措，给持续上涨的房价一针降温剂。

　　房地产调控长效机制关注房产税

　　据媒体报道，住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市经验教训。业内人士认为，此举意味着，房地产调控长效机制正在加快建立。

　　对于房地产调控长效机制，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一（财苑）曾表示，更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

　　“业界都在期待十八届三中全会以后能有一个说法。届时，房地产调控长效机制会面市，如房地产直接融资、房产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划，最后都将给出答案。”全联房地产商会创会会长聂梅生预计，“政府未来调控的着力点将放在市场监管、保障房等问题上，其他的则交由市场解决。而对于通过市场解决的方面，房产税和金融改革已经先行一步，土地问题更多地将放在城镇化进程中解决。”

　　分析称，在未来住房调控政策设计中，首要的选择是坚持和完善现有政策，如存量建设用地（工业园区）的再利用、加大保障房公共配套投资、房产税试点的扩大等，这些措施实施起来面临的困难和风险程度较小，对调控效果的边际改善较为明显。体制层面的改革措施，如集体土地入市、中央地方财税关系调整等，在兼顾现状制约和风险的前提下，局部性改革的可能性较大，最终实现长效机制对现有措施的完全替代。

　　房产税扩容是必然趋势

　　无论是否赞成、是否愿意，房产税征收从试点阶段转向全面展开阶段，或许是一种不长时段内的必然趋势，区别只在于具体方案在试点基础上如何调整，以及全面推广的具体时点。分析指出，这一趋势的必然性，在于近十余年来中国经济社会结构的巨大变化，需要在财政制度上做出相应的变革，以一种温和的方式来为社会不平衡的逐渐扩大提供缓冲的空间。

　　住房和城乡建设部有关官员表示，对于市场比较关注的房产税，长效机制也可能会有重点涉及，但是具体内容尚难确定。

　　住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴表示，房产税试点扩大存在很大可能，试点城市将选择房地产市场比较发达、在地域等方面具有代表性的城市。

　　需要提及的是，虽然我国房产税已在上海、重庆两地破题，但仅对增量房超额部分征收、税率总体偏低等特征明显，尚未体现出对投机行为的震慑力。“房产税试点扩大是必然趋势，不仅在城市数量上扩容，而且将在内容上扩容。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“不可能再是重庆或者上海模式，房产税必然会向存量房扩容，特别是多套持有的存量房征收房产税的可能性很大。”

　　二、重要消息及点评

　　1、国土部严打地方卖地饥饿营销。卖地“饥饿营销”是地方常用的土体营销模式，即土地提供者有意压缩土地供给，达到土地收入最大化的目的。

　　国金证券：国土部一直力促增加地方土地供给，对于地方压缩土地供给的行为，近期国土部将表态严厉打击，这也表明中央将行业调控焦点从开发商开始向地方政府有所转移。

　　2、近期住建部与国家工商总局将对各地“国五条”的执行情况进行核查。

　　中银国际：维持对政策的观点不变，三中全会前行业政策面总体平稳，而深化制度性改革，着落在地产行业是按不同区域区别化制定调控政策，通过土地改革扩大供给、通过资产证券化盘活存量，以及通过税收政策调节需求，见效时间虽长，但能真正治疗痼疾。目前出于对调控政策和销售热度的担心，热点仍然集中在改革红利即自贸试点传闻地区、土地改革、国企改革等概念股上，我们认为金融创新、资产证券化的推进可能为旅游商业地产重估带来机遇，利好相关上市公司。

　　3、近期媒体纷纷报道银行收紧房贷以及房产税扩容有望十八界三中全会后明确。

　　山西证券：个人住房房产税改革试点范围扩大也会加快推进，银行被动收紧信贷可能会延续至11月底。受此影响，住房需求会部分受到压缩；上海自贸区概念股继续回调，大部分地产股经过调整，估值重新下移，目前处于震荡走势。相当一部分公司2014年业绩增长已基本锁定，行业保持联系增长基本成定局。行业四季度或继续估值修复行情，我们仍长期看好行业大中型公司表现，维持行业“看好”评级。

　　4、深圳出台八条抑制楼市措施。深圳与多个一线城市以及重点二线城市一样，面临年度房价控制目标难以完成的尴尬，深圳市率先祭出举措，召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，提出八条治理措施，简称“深八条”，其中表态限贷政策可能进一步收紧。

　　三、近期成交及房价

　　1、近两周成交情况

　　10.7-10.13一周，各城市成交环比集体上升。其中，一线城市成交75.61万平，环比上升34.72%，二线城市成交149.34万平，环比上升148.74%。

　　10.14-10.20一周，一线成交全线上升。本周北京成交11.3万平方米，环比上升3%，同比下降55%；上海成交52.1万平方米，环比上升116%，同比上升69%；深圳成交12.1万平方米，环比上升70%，同比上升79%。

10.7-10.13一周成交

10.14-10.20一周成交

　　2、近几个月一线城市房价走势

　　四、券商评级

　　10.7-10.13一周，买入8个；增持3个；中性3个。

　　10.14-10.20一周，买入13个；增持7个；中性4个。

　　五、名人观点

　　史晨昱：中国房地产泡沫可以长期存在。工商银行投行研究中心副处长史晨昱撰文指出，备受关注的2013年诺贝尔经济学奖揭晓，伴随席勒的获奖，“中国房产泡沫论”再次引发关注。虽然泡沫给人的印象是其状态难以维持，很快就会破灭，但房价泡沫却未必一定走向破裂。其实用希勒的“非理性繁荣”概念来描述中国当前房地产市场状况更加适合。这种房价脱离经济运行实际的特殊状况不是稍纵即逝的，可以长期存在。