陈宝存：房地产“去投资化”违背市场规律

　　8月份，胡润研究院与群邑智库联合发布了《2013胡润财富报告》。报告显示，截至2012年底，企业家、股民与炒房者共同占据了富豪排行的前三名。其中，在全国大约有16万人依靠炒房成为了千万富豪。而且，即便在调控压力之下，房地产仍是中国富豪的投资首选，比例达到64%。

　　从数据看，至少在目前，房地产仍旧是良好的投资渠道之一。可实际上，房地产“去投资化”一直都是调控的主要目标。全国人大财经委副主任委员、国家统计局原副局长贺铿就曾表示，“房地产调控的最终目标应该是使房地产去投资化，恢复民生产业的本质。”近期，更有不少专家针对即将出台的房地产调控长效机制分析认为，“去投资化”将成为一个长期政策取向。

　　从2010年开始的新一轮房产调控，走到今天已三年有余。但从上述数据与最初目标之间存在巨大差异，凸显出其中蕴含的重重矛盾。究竟是什么原因造成了房地产“去投资化”的寸步难行？根据媒体报道，沿海地区出现中小企业主将资金用于炒房，而放弃自己的企业，这是否又意味着房地产的火爆使得实体经济开始萎靡？为此，本栏目采访了房地产专家陈宝存。

　　房地产“去投资化”违背市场规律

　　据8月份由胡润研究院与群邑智库联合发布的《2013胡润财富报告》。截至2012年底，全国已有105万名千万富豪，其中炒房者占去了千万富豪构成的15%，大约有16万人，比去年还新增加了1万人。这表明作为三大投资渠道之一的房地产，不仅对投资者具有强大的吸引力，且仍旧是一个有效的创富之选。

　　陈宝存认为，这样的增长是完全正常的。在他看来，房地产调控除了加剧目前的供需矛盾，本身没有起到任何实际作用。而投资者的不减反增，也正是因为经历了多年的调控之后，其效果已越来越不受信任。“所以近期，顾云昌会长在谈到楼市调控时认为，不能再着眼于(压制)需求，而是应当加大供应，包括增加商品房、土地的供应量等。”

　　至于房地产调控难以达成“去投资化”的目标，关键在于房产投资符合市场规律。陈宝存分析称，中国目前商品房的数量只占到所有存量房的3%不到，其他大量的房产其实来源于安置房、保障房等，所以房价不能简单的去看商品房的价格。其次，在通胀压力下，没有任何投资渠道能够代替房地产的稳定增长性质。

　　最重要的是，随着城市化进程的发展，每年将会有1500万人口新进入城市，由此未来必将进入终生租房的年代。这些人的住房问题绝大部分靠的是市场租赁解决，而租房房源一定来自于投资房的出租。另外，目前政府大力推动的城镇化，前提条件就是新城新区的基础设施、配套都很齐备。而这些基础建设的资金，最终还是依靠商品房的销售来支撑。可以说房地产投资者实际才是中国城市建设最大的支持者与贡献者。

　　实体经济萎靡并非房地产投资“过错”

　　据相关报道，今年沿海城市再次出现了“制造业资金流入楼市”的现象。报道显示，尽管遭遇了限购限价限签等一系列调控，楼市却依旧上行，这与制造业的持续萎靡形成明显反差，令很多小企业主不敢把多余的钱投到厂子里，而是投到房地产业中。甚至有人将工厂直接关门，成为了职业炒家。“这样的半路炒楼客，近年在深圳、广州等城市一抓一大把。”也因此，“房地产火爆拉垮了中国的实体经济”，这样的观点正不断被业内人士抛出。

　　但陈宝存并不这样认为，“实际上，我们的中小制造业由于缺乏科技的进步，其实并没有为国家创造多少财富，它只是用来积累了大量的美元。但当现在美元已经积累过多时，中国的制造业必须面临转型带来的阵痛。”

　　在他的观点中，由于没有注重对知识产权的保护，中国的制造业一直都走的是低端加工业的路线，成本高、利润薄、科研投入低。过去依靠人口红利曾一度红火，但现在随着房价的增长、人工成本的增长、原材料的增长，再做代工已经是完完全全背离了市场化。所以中国的东南沿海、江浙一带再依靠传统制造业将无法存活，“我们只能转型，哪怕需要花上二三十年，也必须要做。”

　　同时，他还指出，目前在中国很多地区，住宅地块的价格可能已经卖到了1000万元一亩，但临近的工业地产却可以低到只有几十万一亩。这反而是房地产行业对中国经济转型从土地和资金面上的支持。

　　市场未来：商品房价格仍将上涨

　　对于中国房地产行业以及房地产调控，业内有不少专家正寄希望于今年的十八大三中全会上，房地产调控长效机制的正式亮相。据悉，已经有专家认为新的长效调控机制将促使旧有的“限购”“限贷”“限价”等行政化调控措施退场，并达到房价回归合理水平、房地产市场“去投资化”的目的。

　　但在陈宝存看来，房价回归到合理水平是不可能的。目前住宅市场上，其实商品房的数量只占到少数，有大量的房子属于政策房，比如安居工程、保障房、集资房等等。实际正是商品房的高房价用来补贴了这些拆迁安置类房子的成本。所以商品房的房价是不会有合理回归这一说法，商品房的房价只会越来越高。

　　至于长效调控机制的首要目标更不会是房地产“去投资化”。因为长效机制必然不是调控的长效机制，而应该是市场的长效机制。根本就不可能有任何政策可以抑制房价上涨规律、抑制房价投资趋势。至于房产税，就更是一点作用都起不了的。

　　陈宝存认为，房地产长效调控机制最重要的是，应该重做土地的流转机制。在中国，除了企业工人外，是没有人没有土地的。农村土地被撂荒、城里人在城市改造中得不到补偿，这些都妨碍了中国的城市化进程。所以，必须在拆迁中给予百姓更高的补偿，而补偿的资金来源唯有商品房的价格上涨。所以这也从政策层面上说明了商品房价格未来将呈上涨趋势。