香港股神：最好的买房时代已经过去 别乱买房(2)

　　叶檀：楼市泡沫若崩溃 富裕群体就会成为他国富翁

　　10月9日，瑞士信贷在中国香港发布《全球财富报告2013》。报告指出，未来五年，全球财富将增长39%，至334万亿美元；中国将于2016年超越日本，位居全球第二。

　　且慢高兴。财富增值常常是货币推动的资产增值幻象。如澳洲房价上升，使得当地人财富凭空增加。澳大利亚人持有物业资产和非金融资产的比例为58.5%，全球平均值为45%。

　　如果一个普通人在上海临港新城拥有两座不显眼的100平方米的房子，房价十年不动，随着自贸区设立一个月增值30%，一夜之间成了百万富翁，跟中了乐透大奖差不多。

　　在货币膨胀时代，这样的例子比比皆是，比如在鄂尔多斯房价蹿升期手握数套房的人，表面看上去都是富翁。但对于自住者来说，房价上升关系不大，不可能兑现享受富翁生活；对于在泡沫期购房、没有来得及在高位出手的人来说，房价怎么涨上来的怎么跌回去。

　　北美财富增长极快，由于房价和股市上升，北美人均财富在2012年中至2013年中之间的一年中激增12%。美国是世界上百万富翁最多的国家—共有1320万人拥有七位数以上的资产，而近46000人迈入了资产净值5000万美元以上的行列。

　　那又怎么样？美国的债务风险依然挥之不去，贫富差距还是在扩大。美国加州大学伯克利分校、法国巴黎经济学院和英国牛津大学共同主持的研究报告显示，根据最新税收分析，美国人口1%的最富有者与剩余的99%人口之间的收入差距创下历史新高。在2012税务年1%的最富有美国人口的税前年收入增长了近20%，平均家庭年收入超过39.4万美元，有10%美国人的家庭年收入超过11.4万美元；其余99%的人口收入增长平均仅为1%。

　　从这点来看，澳大利亚人要幸福得多，成人平均财富40.3万美元，仅排在瑞士之后，该国连续三年在排行榜上保持成人平均财富中位数首位，这说明澳大利亚人财富普遍较多，贫富差距虽大，还不那么离谱。

　　可笑的是亚洲及日本财富大幅下降的理由，日元在一年内兑美元大幅贬值23%，拖累日本人财富下降20%以上。由于日元贬值，拖累亚太区财富下降3.7%，这样的数据下降不说明什么问题。

　　中国家庭的财富总值在世界上排在第三位，较日本仅相差2%，较排在第四名的法国要高出56%。这个数据并不比中国的外贸数据更光鲜，但考虑到财富增长速度全球领先，让人大大地高兴。

　　自2000年以来，中国成年人人均财富从5700美元上升至2013年的22230美元。如果以美元计算，中国人的财富值上升得更快，这是因为自2009年以来，人民币兑美元汇率已大幅升值，受金融危机影响，中国人的财富一度下降20%，但随即快速反弹，目前已远高于全球金融危机时的水平。随着新富人群崛起，部分群体财富爆炸式增长，中国目前拥有100万名以上百万美元富翁，拥有5000万美元财产以上的富人数量仅次于美国。

　　房地产价格整体上升，人民币汇率坚挺，庞大人口中的一小群拥有巨量资产，财富想不增加都难，该为国人的富裕鼓掌。但中国财富的人均数量与中位数相差极大，贫富差距大到不大好意思说。一旦房地产泡沫崩溃、资金撤离，富裕群体就会成为他国富翁。

　　更大的困境是，负债率上升。在过去的12年里，亚洲(除日本外)家庭负债平均每年增长12.7%，资产增长率从2007年开始下降，负债的平均年增长率则持续上涨，目前负债增长率已经从2003年至2007年期间的12.3%增加到2008年至2012年期间的15.8%。中国有过之而无不及，2000年以来，中国的平均信贷增长率推高至18.2%，远高于区域平均水平(除日本外).

　　货币推动，财富集中，负债增加，这个世界真那么富吗？（每日经济新闻）