高盛：不同城市房价预期现分化 看好地产龙头

　　我们于9月25-27 日对杭州/宁波/温州(浙江省2012 年GDP 排名前三的城市)进行了实地调研。以下是调研要点：

　　杭州/宁波尽管整体库存上升，但我们发现位于这两个城市主要区域的项目仍计划在未来几个月进一步涨价；开发商也预计10 月份成交量大体持平于三季度水平。

　　然而我们观察到，位于慈溪(宁波的一个县级市)的项目均价自2011 年开始下降。在温州，万科也预计来年平均房价将回落5%左右，因其认为均价下降有助于推动本地首次购房/改善需求。(杭州一直是温州/台州富裕家庭的置业目标城市)。

　　按揭贷款利率折扣幅度收紧；不大可能实施更加严格的限购措施

　　在信贷政策方面，浙江省各银行对购房者按揭资质审查严格，并要求项目主体结构封顶才放款。且对于温州，按揭贷款须由省级分行而不是本地分行批准；在按揭利率方面，目前房贷利率95 折或基准利率较为普遍，而此前85 折房贷利率优惠自8 月起基本取消；

　　对于限购令执行，开发商反映如中介帮助补缴税收证明等规避措施比较普遍 (三四线城市更是如此)。地方政府可能也了解这些情况的存在，但并未着力管理这些规避措施。正因为一直存在上述情况，温州开发商认为当地近期放松的限购政策对促进成交量并无太大帮助(这不同于我们在数据上看到该城市过去数月成交出现强劲反弹)。

　　今年土地出让金额可能创新高，开发商仍有购置计划，但会更加审慎

　　当地开发商预计今年全年土地出让金额可能创历史新高，年内土地竞标将保持强劲。它们也在积极寻找潜在土地购置机会，但与几个月之前相比可能会更加审慎。

　　我们看好那些在供需前景更稳健地区业务比重较大的开发商

　　买入建议：龙湖地产(强力买入名单)、绿城房产(强力买入名单)、富力地产、合景泰富、世茂房地产、华润置地、碧桂园、恒大地产、万科B、万科A、保利地产A、招商地产A和金地集团。

　　卖出建议：仁恒置地、鹏瑞利信托和荣盛发展。

　　下行风险：政策意外收紧/宏观经济硬着陆。

　　上行风险：经济状况好于预期/政策放松。(高盛高华证券)