业内：地王做豪宅利润达100% 地皮也够赚一笔

　　地王利润真相

　　“销售价为楼面价的1.7-3倍，高端住宅要高于这个数据”

　　自4月份以来，北京土地市场不断地延续着地王神话，有开发商人士笑称，在北京已经没有地王之说，因为每新出一块地总会成为或区域、或单价的“地王”。

　　然而，当地王项目未来售价朝着15万每平方米甚至20万每平方米的方向发展的时候，开发商的利润是否真能实现？

　　土地推着开发商做高端

　　“现在的北京楼市，不是开发商规划做什么产品，而是土地市场推着开发商只能做高端产品才有获利空间。”当谈到北京今年以来出现的几个著名地王时，北京世茂地产一位销售主管对《华夏时报》记者表示。

　　今年4月份以来，北京土地市场屡现地王，将未来的预期售价不断推高。先是4、5月份两进通州台湖的泰禾集团成功将北京南六环的地价推到1.9万元/平方米，实现地价超房价，业内预计未来售价超3.5万才有微利；而后，南三环夏家胡同地块、东北五环外的孙河组团地块，分别凭借4万~5万元的成交楼面价，将这两个地区的未来预期售价提升到6万到8万元/平方米；而融创在8月、9月连夺的亦庄、农展馆两地王，由于楼面价分别高达2.8万元/平方米和7.3万元/平方米，使两幅地块的预计未来售价分别达到5万元/平方米和15万元/平方米。

　　上述世茂销售主管告诉记者，一般来说，其售价约为楼面价的1.7倍到3倍之间，而高端住宅产品的溢价空间要高于这个数据，具体每个项目情况不同，“但可以肯定的是其利润空间远大于普通住宅，这一点开发商都有信心。”

　　做高端豪宅的利润空间有多大？

　　以广渠路的金茂府为例。2009年6月30日中化方兴以40.6亿的总价拿下广渠路15号地，扣除15000平米的廉租房面积，楼面价折合15320元/平方米，而目前金茂府的销售均价高达60000元/平方米，约超过当年楼面价4倍。

　　“算上建安成本、税费等相关费用，总成本算到30000元/平方米已然不低，估算下来，可以说金茂府项目的获利空间已经达到100%。”一位业内人士表示。

　　事实上，当时业内测算金茂府预售均价至少需要到2.5万元/平方米才有利润，但金茂府一期均价4.5万元/平方米，远远超出人们的预期，利润空间也远超出当时人们的预计。

　　“高端产品的优势在于后期上调价格空间较大，一旦住宅产品户型、质量、地段得到认可，每平方米价格上调1万~2万对高端购买群体来说购买压力没那么大，但做普通住宅哪怕增加1000元/平方米，市场都很敏感。”我爱我家一位市场研究员对记者表示。

　　“地皮也够赚一笔”

　　“现在的土地市场太疯狂了，别说后期推出的产品价格，就是地皮价格也够赚一笔的。”上述世茂销售主管认为，现在的北京土地市场，就是同一区域之内，后期推出的地块价格肯定高于前期土地价格，这种局势下，即使现在要求配建保障房等相关配套，但短期内也难以改变地价层层推高房价的局面。

　　该销售主管曾亲自对亦庄、房山等挂牌地块进行实地调查，当时对亦庄地块的勘察结果是可接受楼面价在1.5万元/平方米左右，最高不高于2万元，但后来的融创、葛洲坝联合体拍出了2.8万元/平方米的单价地王，让这位主管认为“略显疯狂”。

　　融创、葛洲坝这一联合体的举动，直接带动地块周边项目售价破3万，如林肯公园在售房源售价从2.7万元/平方米左右调到3.5万元/平方米，君安国际则售价调到了3.2万元/平方米。而中化方兴今年1月在亦庄拿下的一幅地块即将在今年下半年入市，其楼面成本价约11730元/平方米，业界预计，中化方兴亦庄项目的销售价格将在4万元/平方米左右。

　　有业内人士表示，即使不考虑地价推高房价给中化方兴带来的获利空间，即便是地皮价格，中化方兴短短半年左右时间就升值了1.6万元/平方米左右。

　　同样的一幕也在房山上演。

　　上述世茂销售主管告诉记者，世茂地产在房山的项目即将入市，当时拿地的楼面价约为1万多元每平方米，但上个月，毗邻他们地块的另一宗地块出让，楼面价约2.3万元每平米，“光地皮我们就赚了1万元/平方米。”

　　不担忧未来调控政策

　　在地价的强力支持下，开发商对未来的高端产品销售市场表示预期良好。

　　在记者电话采访的“地王”获得者中，尚未有人对未来调控政策提出担忧。

　　融创置地内部人士在接受采访时表示，目前公司正在进行产品规划、文件报批等事项，但尚未有可以对外公开的信息，而对调控政策的影响目前也不予置评。

　　而远洋地产一位曾操盘高端住宅产品的项目总监对记者表示，现在开发商的节奏都比以前要快，即使是做高端产品也不会拖太长时间，只要开盘，后面价格的调整事宜都比较好做。

　　“从拿地到开盘，最快的时间是9个多月，因为中间要报批工程规划、搭建售楼处等等事项，主要是在政策平稳期推货，对保证销售的顺利进行作用很大。”上述世茂地产销售主管则告诉记者。

　　事实上，这位销售主管对调控政策的影响很是乐观，他认为最主要的还是市场环境对销售影响最大。“并不是所有地王都能支撑起豪宅。例如融创8月份拿下的亦庄区域地王做高端产品的风险就比较大，亦庄地区主要是工业区，承载的购房需求更多的还是刚性需求，且南城区域仍然不是北京重点发展区域，房价提升空间有限。”

　　而对于农展馆、孙河等地块，这位做过勘地调查的主管则认为，有足够市场支撑未来售价。据了解，目前农展馆地块周边多为老旧二手房，均价为4.3万到5万元每平米。

　　而孙河地块显然未来潜力更大。目前，孙河地块附近在售多为高端别墅产品，如财富公馆售价为7000万元/套，而财富地产王喆董事长透露项目产品仍在升级，日前已经拿出两栋墅王进行改造，推出中国第一个联袂城堡墅王。

　　北京市规划委公示的孙河组团控制性详细规划显示，到目前为止，孙河组团还有6块住宅用地、3块商业用地没有出让。从规划图来看，面积比中粮地块大，有的景观位置也比中粮地块好。

　　业内认为，如果市场不出现大的波动，其出让价格将有可能赶超中粮此前获得的地块，甚至有超过农展馆地块单价的可能。