中国新养老：反向抵押贷款以房养老的“红与黑”

　　养老！住房！二者皆为中国民众心头牵挂的大事。

　　日前，中国发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出于2014年开展老年人住房反向抵押养老保险试点。据此，养老遭遇住房，“以房养老”引发热议。

　　肯定试点将改善养老者有之，质疑其缺乏现实土壤者有之，担忧其或沦为“空转政策”者亦有之。

　　所谓反向抵押贷款是相对于传统“正向抵押”而言的，是指房屋产权的拥有者，把自有资产的房子抵押给金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产价值等因素后，在一定年限内，每月给房主一笔固定的贷款。协议到期后，再将房产出售所得用来偿还贷款本息，升值部分归金融机构所有或由贷款双方协议共同分享。

　　“简而言之，即老年人可以通过将自己的产权房抵押给金融机构，从而获得一定数量的养老金。”北京工商大学保险系主任王绪瑾在接受中新社记者采访时说。

　　在王绪瑾看来，中国在现阶段推行“以房养老”政策是有意义的。王绪瑾表示，当前国内养老金缺口较大，未来老龄化步伐快，再加上经济放缓，整个社会的养老压力急剧增加。在这种形势下，探索多元化的养老具有较大的意义。

　　有迹象表明，中国已经进入人口老龄化快速发展阶段。来自官方的数据显示，2012年底中国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2025年将突破3亿。此外，随着家庭结构向“421”(4个老人、1对夫妻、1个孩子)演进，传统的“养儿防老”模式似难以为继。

　　此外，中国社科院此前发布数据显示，中国养老金替代率(退休工资占收入比)由2002年的72.9%下降到2011年的50.3%，低于国际劳工组织提出的最低目标55%，社会养老保障资金的支付压力较大。

　　王绪瑾强调，作为一种金融工具，“以房养老”有助于丰富民众的养老方式，但不应过分强调其作用，更重要的还是进一步完善国内的养老保障体系，包括推出个税递延型养老险等。

　　值得注意的是，源于西方国家的“以房养老”模式并非首次在中国出现。该模式此前国内商业银行尝试推出过，但均以失败告终。

　　对此，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇在接受中新社记者采访时表示，这其中固然有国人传统观念的因素，但此前银行试点失败的重要原因之一在于规定了抵押期限。即无论10年还是20年，到期后如果未能还款，房子就将被没收，这对老年人的积极性打击较大。“毕竟谁也不希望人还在，房子就没了。”

　　郭田勇进一步指出，“以房养老”试点成功的关键是金融机构要能给老年人养老，解除老年人的后顾之忧。从这一点来看，保险公司开展“以房养老”比银行更合适。

　　或许是考虑到上述问题，此次新规明确了这是一项保险业务，据此可以较好地利用保险公司的精算技术和服务经验。

　　但在中央财经大学保险学院院长郝演苏看来，尽管目前保险机构开展此类业务的政策空间有所扩大，但未来“以房养老”的顺利铺开仍有许多技术基础需要突破。比如，房产的估值问题，考虑到国内房地产市场10余年来基本呈单边上行的态势，后市房价可能出现较大的波动，而对于风险与时间成正比的反向抵押而言，其风险要比一般的抵押贷款更大。

　　郝演苏进一步指出，如果该业务在全国大范围推行，一线城市和三四线城市房价差距悬殊，养老金支付标准如何确定；而现有房屋的产权只有70年，产权到期后如何处置，亦存在政策盲点。

　　郝演苏认为，“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业，需要管理层实施顶层设计，统筹规划，否则恐“雷声大雨点小”，难有实质进展。