一则重磅信号藏玄机 无奈午盘A股跳水再现(3)

　　以此看来，广宇集团本次再融资与同为浙江资本的新湖中宝和宋都股份两家房企的融资目的存在差异，募资10亿元就有5.5亿元计划投向杭州鼎悦府，而广宇集团一贯的战略思路为定位二、三线城市，以开发“产品精致、功能齐全、性价比高”的中小户型普通住宅为主导产品。

　　根据新湖中宝公布的再融资预案，拟定增募资约55亿元，用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。而宋都股份则拟募集资金不超过15亿元，主要投向南京南郡国际花园项目与杭州东郡国际三期项目，两个项目均为中小套型普通商品房，适应刚性需求。

　　对于本次再融资，广宇集团表示将进一步提高公司资本实力，增强公司未来发展潜力；同时，非公开发行可以加快公司项目开发和资金回笼。海通证券研报也认为，该发行一旦成行有望成为公司新增长动力，助力公司进一步发展。

　　广宇集团财报显示，截至2013年6月30日，其资产负债率为67.06%，资产负债率较高，货币资金由年初的10.57亿元减少至6.99亿元，且众多在建项目对工程资金需求较大。为了应付资金压力，2012年12月18日，广宇集团曾与当地的资本大佬浙江天堂硅谷股权投资管理集团有限公司签署 《战略合作框架协议》，在房地产基金领域进行战略性合作。

　　值得注意的是，广宇集团本周三发补充公告提示，公开发行股票可能需要通过其他相关部门的审批，是否能够获得核准或批准存在重大不确定性风险，这也是首家补充提示不确定性的房企。

　　定增项目毛利率低于公司中报均值

　　杭州透明售房网统计数据显示，鼎悦府项目分别在今年5月及7月两次开盘，截至9月12日10时，共516套房源已售128套，销售去化率为25%。

　　对此，该项目售楼处有关负责人向《每日经济新闻》记者解释称，截至目前，已经开盘的房源有80%，因为改善型购房者在购房资格认定、资金筹集方面需要时间，网络成交系统未完全体现，“目前平均在售价格为13000元/平方米，客户主要为余杭当地改善型购房者”。

　　相较于刚需项目，杭州鼎悦府项目的成交逊色不少。广宇集团在杭州开发了一个锦润公寓的刚需楼盘，9月8日首次开盘推出9、10号楼116套房源，户型面积为90～128平方米，主力户型90平方米分中间套和边套，折后均价21000元/平方米。市场信息显示，项目开盘2小时热销九成。

　　改善型需求较为关心房产税的征收，而房产税的试点扩容，或许为时不远。房地产业资深人士中原地产市场研究部总监张大伟向媒体透露，结合得到的消息以及市场判断，房产税今年10月底到11月初实质性扩围的可能性非常大。

　　自2011年上海、重庆进行对个人住房征收房产税改革试点以来，在数次房产税试点扩围传闻中，杭州都被推到风口浪尖，市场分析，杭州入围的可能性比较大。

　　按照目前市场上最普遍的说法，杭州房产税税率将提高至5%～10%，而非原方案中的4%～8%。杭州版房产税征收方案将针对增量征收房产税，通过划定免征面积的方式保护居民自住需求。同时，对居民首套住房实施免征政策，但在新购房屋计算免征面积时，计算存量住房面积，采用累进税率。

　　杭州当地房地产业内人士向《每日经济新闻》记者指出，提高房产税税率会增加房屋持有者的成本，将对改善型和投资性需求产生不小的影响，房产投资者会考虑将该投资渠道转移到其他的投资方式。

　　杭州鼎悦府项目定位改善型，针对杭州在本轮房产税扩围内的传闻，公司如何评估及应对潜在的风险？广宇集团对此表示，房产税出台对投资需求的确有影响，但项目购房者主要是杭州外溢刚需(项目相对于同品质杭州项目具有明显价格优势)，其次是首次改善需求，而这两类购房者受房产税影响十分有限，所以房产税不会对项目未来销售带来风险。

　　然而值得关注的是，根据广宇集团的再融资预案，舟山临城LKa-3-25b地块项目的销售毛利率为32.4%，销售净利率为15.4%；杭州鼎悦府项目销售毛利率为26.7%，销售净利率12.1%。这样的回报水平远低于广宇集团房地产业的平均水平，其2013年半年报显示，按行业分，房地产毛利率为36.4%，按地区分，浙江区域达到38.22%。

　　大名城再融资30亿 探路旅游地产仍需长期预热

　　作为“赶潮”地产再融资的21家房企之一，大名城8月25日公布为旗下福州永泰一宗温泉旅游地产项目定向募资30亿元。目前地产再融资操作不明，业内认为该方案“探路”意味浓重，该项目是大名城4个一二级联动开发项目之一，一旦成功，将为此类项目再融资铺路。

　　不过，《每日经济新闻》记者了解到，目前福州周边将有近20个温泉旅游地产项目放量，其中不乏碧桂园、富力等实力地产商和千亩大盘项目。当地业内人士认为，大名城永泰温泉旅游项目地理位置相较其他区域偏远，预热时间较长。

　　计划售价难盈利？

　　据大名城的定向募资方案，该项目名称为名城永泰东部温泉旅游新区一期，总投资43.64亿元，位于福州市永泰县葛岭镇。项目可销售住宅面积87万平方米，可销售商业面积3.32万平方米，预计销售额58.84亿元。

　　上述43.64亿元的总投资，包含土地成本4.11亿元，前期费用3.32亿元，基础设施配套费4.21亿元，建安成本19.28亿元，公共设施配套费6.04亿元，建设期间费用(含不可预见费用)6.68亿元。也就是说，在不包含税费、宣传等费用的情况下，可销售部分的平均成本为：总投资43.64亿元/可售面积 (87+3.32)万平方米=4831元/平方米；而可售面积每平方米的均价为：总销售收入58.84亿元/可售面积(87+3.32)万平方米=6515元/平方米。

　　该项目经济效益情况预测为总销售收入58.84亿元，利润总额15.20亿元，净利润8.34亿元，税后投资利润率19.10%，销售净利率14.17%。税后利润率要达到19.10%，其可销售部分单价6515元能实现么？

　　“4831元/平方米的成本中，还不包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等其他费用。”业内人士透露，楼盘竣工后，测绘费，预售证交易费，销售许可证及面积测量费等等，这些收费项目至少有30项，费用总计400～500元/平方米，再加上营业税、所得税，每平方米税费成本超过1100元。

　　加上税费成本，上述项目实际成本将达到6000元，还不包括宣传广告等费用，可见按6515元/平方米进行销售，盈利无法满足其预期收益。“要实现税后近20%的利润，售价至少要达到约8000元/平方米。”上述人士表示。

　　周边售价仅六七千

　　福州璞一天知地产营销总经理王峰认为，葛岭镇住宅单价要卖至8000元有难度。

　　永泰县葛岭镇，地处永泰县东部，距福州市区37公里。永泰县地热温泉是全国三大温泉区之一，除了大名城之外，还有冠城、郭氏地产等纷纷在该区域跑马圈地，多个千亩大盘将推出，远期可期。

　　不过，目前永泰旅游地产还没有进入投资热点。走高速从福州市区到永泰，车程需要40～60分钟。目前该区域配套设施缺乏，相比之下，同样推温泉旅游地产项目的福州近郊的贵安、闽侯等区域则更受市场关注。