四主线挖掘地产股超额收益

　　近期房地产行业所处的政策预期明显改善，7月数据显示地产投资趋势向好，预计行业仍将延续高景气度。分析人士指出，在目前板块估值较低、中报业绩有支撑、政策面提供正向博弈催化的背景下，房地产板块未来仍有超额收益，甚至可能具备趋势性机会。投资者可考虑沿保障房项目、重组预期、非住宅业务增发、业绩稳定四条主线参与板块投资。

　　行业景气度向好

　　下半年以来，房地产行业所处的政策环境逐渐回暖，基本面向好。

　　首先，在稳增长政策基调下，经济整体疲弱预示着对地产的依赖度逐步提升。房地产行业具有一定消费属性，对应的居民资产负债表还有较大的加杠杆空间，因此在经济增速放缓阶段，房地产或成为“稳增长”的定海神针。

　　其次，近期各地政策松动迹象较明显。7月以来地方稳增长的政策微调不断涌现；近期的中央政治局会议未提地产调控；新湖中宝等公司融资预案公布，令房地产行业再融资开闸呼之欲出，有利于引导房地产企业加快开发和行业平稳发展。

　　另外，房地产投资趋势向好，7月新开工同比大幅上升。1-7月，全国商品房投资4.43万亿元，同比上升20.5%，增速较1-6月提升0.2个百分点。政策平稳、销售良好使开发商加大了土地获取及新开工的力度，显示其对未来市场保持乐观预期。7月单月新开工面积同比上升45.2%，较6月增速提高31个百分点。

　　分析人士认为，从现在到年底，行业基本面将趋于平稳，销量和房价相对稳定，出现大幅波动的可能性低，行业景气度有望继续向好。

　　板块估值或修复

　　政策面从调控回归中性和局部好转，对地产股的影响将从“估值杀”转变为“修复估值”；短期的风格切换也有利于低估值的房地产板块。主流机构认为，房地产板块在未来一个月或有明显的超额收益。

　　其中，房价、地价上涨压力平抑是国泰君安证券推荐地产股的核心逻辑。一方面，目前销量已开始适度调整，而下半年新增供给的入市量增加将降低房价上涨的压力；另一方面，下半年特别是四季度地方政府的推地力度将加强，土地成交溢价率将理性回归，会提升主流公司的拿地积极性和推货积极性，从而消除房价上涨压力。而房价、地价上涨压力的平抑，会使得政策加码压力下降。国泰君安预计，下半年房地产板块具有趋势性机会，估值将修复至2010-2012年10-11倍估值中枢，建议关注具有高成长、高周转的龙头公司。

　　国信证券也认为，地产股反弹将延续，房地产行业全年销售增长将是大概率事件。房企预收款多，业绩增长亦有保障；另外，今年毛利率下降的担忧将逐步缓解，今年龙头房企拿地比去年积极，土地市场恢复情况也比较好，有利于改善投资者对地产股的预期。

　　对于房产税试点扩围，平安证券认为这是长期政策手段的“最后一只靴子”，针对增量房源或高端住宅的征收无论是对购房人购房成本或地方政府收入贡献都影响有限。

　　具体标的上，业内人士建议关注四条主线：一是拥有保障房项目的上市公司，二是有重组预期的公司，三是可以非住宅开发类业务增发的公司，四是流动性较好、业绩成长稳定的大小白马型公司。